物业公司将封闭小区的业主活动室对外出租、经营养老院需不需要整栋楼全体业主的同意？谢谢！- 法律咨询

物业公司将封闭小区的业主活动室对外出租、经营养老院需不需要整栋楼全体业主的同意？谢谢！

辽宁-大连经济仲裁人气（）回答（2）发表于：2020-08-02 15:36

物业公司将封闭小区的业主活动室对外出租、经营养老院需不需要整栋楼全体业主的同意？谢谢！

2位律师回答

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辽宁大连解答问题：5865条

应该。

首先，需要理解“物业管理”的定义。根据物业管理条例规定，其指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业公司提供的是小区的公共性服务。

并且根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。按照此规定，业主既是小区共有部分管理权的权利主体，也是义务主体，而且该义务无法抛弃。

再者从服务成本分摊原则看，物业服务定价成本监审办法规定，物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊。从该规定看，小区的物业服务成本由小区全体业主专有部分的面积进行分摊。

物业公司管理的是小区的公共设施部分，其管理服务成本由全体业主共同承担，任何业主不得放弃。虽然有的房屋没有居住，但小区的公共设施照样需要维护、照明、卫生等，服务内容和质量不会因个别业主房屋空置而降低，服务成本也不会因房屋空置而减少。

因此，空置房应当交纳物业服务费。同样道理，拥有车位的业主，即使未停放也应当承担车库内设施设备运行维护的费用。
法律依据《物业管理条例》第四十一条规定

回复于 2021.08.11 15:17
法律问答顾问

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浙江杭州解答问题：7984条

根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干题的解释》的相关规定，“利用共有部分从事经营性活动”属于“由业主共同决定的事项”。此外，“其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”“擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予以支持。”由此可见，小区共有部分归全体业主共有，物业公司无权改变共有部分的用途，或者进行经营活动。综上，物业公司将业主共有部分出租用于广告位租赁行为违法，业主可以要求恢复原状或者赔偿损失。此外，所得收益在扣除合理成本后应该归全体业主共有，可以用于补充专项维修资金或者其他用途。
法律依据《物权法司法解释》第十四条

回复于 2021.08.11 15:52

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