二手房交易税费纠纷典型案例

　　案情

　　2008年8月24日，孙某(卖方)与程某(买方)及经纪公司(经纪方)签订(房屋买卖居间合同》，约定“买卖双方通过经纪方出售、购人孙某的两居室，居问合同约定房屋的成交价为180万元，该成交价为净得价，交易中所产生的相关费用由买方(程某)按国家法规缴纳。”同日，孙某与程某又签订了《北京市房屋买卖合同》，买卖合同约定“办理过户手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方按照国家规定缴纳。”

　　在买方(程某)向卖方(孙某)支付了全部价款180万元后，双方因过户产生税费承担的问题发生分歧，导致双方一直未办理过户手续，2008年12月12日，程某向区人民法院提起诉讼，请求判令:①判令孙某协助程某办理房屋过户手续;②判令由孙某承担过户产生的全部税费;③诉讼费用由孙某承担。

　　区法院经审理判决:①孙某协助程某办理房屋过户乎续;②因过户产生的税费由程某承担。后程某不服一审判决提出上诉。

　　市第一中级人民法院经审理后作出终审判决:①孙某协助程某办理房屋过户手续;②因过户产生的税费由孙某和程某按照国家规定各自承担。

　　分歧

　　区法院经审理认为:虽然孙某与程某另行签订的房屋买卖合同中的约定与居间合同约定不完全一致，但从双方订立上述两份合同的真实意思表示看，双方之前对于税费支付的约定与双方之后约定的各自按照国家规定缴纳的说法并不矛盾，即买卖双方各自按照国家规定缴纳各自应当缴纳的税费，但相关款项根据约定应由程某负担。遂判决:①孙某协助程某办理房屋过户乎续;②因过户产生的税费由程某承担。后程某不服一审判决提出上诉。

　　市第一中级人民法院认为:本案中，居间合同约定过户的税费完全由买方承担，但买卖合同却约定税赋由各自按照国家规定承担，二者存在直接的冲突。一审法院关于通过居问合同，来推出买卖合同约定的各自承担的税费均应由买方程某承担的结论，实属本末倒置。因为买卖合同成立于居间合同之后，居间合同只是为了促成双方订立买卖合同的合同，居间合同中确定的标准或条件完全可能由于买卖双方的某一让步，而在买卖合同中进行变更或取消相应条款，如果说买卖合同与居间合同发生冲突，那么在居间合同之后签订的买卖合同应视为对居间合同中冲突内容的变更，买卖合同才是买卖双方权利义务的直接体现，而不是通过居问合同来推出买卖合同的意思表示。因此，法院作出终审判决:①孙某协助程某办理房屋过户手续;②因过户产生的税费由孙某和程某按照国家规定各自承担。

　　分析

　　对于上述两种观点，笔者同意是第一中级人民法院的看法，由居间合同推出之后买卖合同的意思表示未免牵强。二审法院认为在居间合同之后签订的买卖合同应视为对居间合同中冲突内容的变更，买卖合同才是买卖双方权利义务的直接体现，而不是通过居问合同来推出买卖合同的意思表示。这是相对合理的。

　　居间合同和买卖合同都是受法律保护，买卖合同和居间合同的约定不同，属于约定不明确。合同当事人当然选择对己方有利的条款进行抗辩，从而产生纠纷。笔者建议，如果在缴纳二手房交易税费上双方有约定时，为避免在二手房买卖过程中居间合同与买卖合同产生冲突，在签订居间合同时，明确约定买卖合同的签订必须与居间合同相符，其他约定无效。为了避免两个合同出现不一致而导致纠纷，委托方与居间人在签订合同时可以要求居间人在买卖过程中严格执行居间合同，不再进行其他约定。如果出现居间合同中约定的事项无法实现，必须协议补充的情况，委托人、居间人、卖方三方对于买卖合同中需要变动的事项进行协商，协商一致后由三方在买卖合同中签字，委托人作为共同买方在买卖合同中签字。
（编辑：寒水）