案例：房屋买卖强制过户要怎么办

2018年房屋买卖强制过户怎么办

　　【基本案情】

　　2015年12月4日，刘某(卖方)与官某(买方)在某经纪方的居间下签订了位于武汉市武昌区和平大道某小区物业的《房屋买卖合同》。合同约定：房屋转让价为125万，房产有抵押，买方贷款购买。定金5万于签订合同当日支付，首付款60万于卖方还贷当日支付给卖方替卖方赎楼解押，剩余房款60万由买方贷款银行支付。买卖双方应在房产注销抵押登记后50个工作日内，办理房产过户手续。当日买方向卖方支付了定金5万元。

　　同日，三方签订《补充协议》，协议约定：

　　1.、该物业为合同房，办理一手证的费用由买方承担;

　　2.、如本房屋因查封、二次抵押，或政府出台新政策等问题导致房屋无法正常交易，双方无责解约。

　　2015年12月21日，三方签订《附加补充协议》，协议约定：

　　如买方银行贷款未能审批通过，或卖方房屋因不可抗力等原因无法继续履行本合同，三方免责且合同解除。当日买方向卖方支付了首付款60万元。

　　卖方收到买方支付的首付款后结清了抵押，办理了房屋一手证。但三方一起去银行办理贷款面签手续时，因卖方未带离婚协议，导致当日未完成贷款面签。之后，经纪方多次联系卖方，要求其提供资料办理贷款面签手续，但卖方一直拖延，不予配合。

　　之后三方一直协商继续履行合同事宜，卖方经常一段时间联系不上，也不配合履行合同，直到2016年3月，卖方告知经纪方，其房屋已被查封，卖不了了。后调档得知该房屋已于2014年5月被法院查封，业主一直隐瞒未告知。经纪方将房屋查封事宜已告知买方，买方同意如卖方能在商定的时间内解封，则买方同意继续履行合同，但卖方明确表示不卖了。经纪方遂发函催促卖方履行合同，卖方收到函件后仍未能配合继续履行。

　　2016年4月，买方再次调档发现该房屋已解封，无其他查封状态，故要求卖方继续履行合同，但卖方仍不配合，后买方起诉至法院要求继续履行合同，让卖方承担违约责任。

　　【诉讼流程与结果】

　　一、诉前财产保全

　　2016年4月25日，在起诉前，买方向法院申请了财产保全，查封该交易房屋，以避免卖方将房屋一房二卖，无财产返还买方已支付的购房款及主张的违约金。法院于次日查封了该房屋。

　　二、一审诉讼

　　财产保全后，买方于2016年5月10日立案起诉，诉请为：1. 要求卖方协助办理过户手续;2. 要求卖方承担已支付房款65万为基数的同期中国人民银行贷款利息暂计算至起诉之日为7658元。3. 诉讼费由卖方承担。

　　一审法院于2016年7月5日开庭审理了该买卖合同纠纷，庭审过程中，卖方主张该房屋查封不是自己原因导致的，自己在签合同时是不知情的，且《补充协议》有明确约定：如本房屋因查封、二次抵押，或政府出台新政策等问题导致房屋无法正常交易，双方无责解约。故房屋查封时就与买方协商解约事宜，但买方不同意，合同已解除，自己不承担任何责任，同意退还买方已支付的所有房款。买方辩称，如房屋有查封，导致合同无法继续履行时才达到解除条件，现房屋无查封，可继续履行合同，故为卖方恶意违约导致合同无法履行。且买方向法院书面承诺，愿意以全款的方式购买该房屋，于约定的时间将剩余尾款汇至法院账户进行提存。

　　一审法院于2016年7月20日判决：1. 卖方在本判决生效后10日内配合买方办理过户手续;2. 卖方于判决生效之日起十日内赔偿买方损失(以65万元为基数，从2016年2月29日起至卖方将上述房屋过户至买方名下时止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。3. 本案的诉讼费及保全费由卖方承担。

　　三、二审诉讼

　　卖方2016年8月5日，收到一审判决书，不服一审判决，上诉至中级人民法院。中级人民法院于2016年10月26日开庭审理此案，买方承诺如果法院判决卖方协助买方办理讼争房屋过户手续，将讼争房屋所有权过户至买方名下，则买方在2016年12月1日前将剩余购房款60万元支付给卖方。买方不再向卖方主张赔偿的损失7658元。中级法院于2016年12月6日判决，1. 维持一审第一项判决;2. 撤销一审第二项判决;3. 驳回其他诉请。

　　四、强制执行程序

　　因二审判决送达各方当事人后即生效，但在判决生效后，卖方仍拒绝办理过户手续，则买方于2017年2月向法院申请了强制执行，法院于2017年5月2下达了《执行裁定》并向房管下达强制过户的《协助执行通知书》，房管局于当日将该房屋的产权变更为买方名下。

　　五、再审申请

　　在二审判决生效后，买方可申请强制执行，卖方也可以向高级法院申请再审，再审期间并不影响执行程序。因卖方对二审判决仍不服。卖方于2017年5月向高级法院申请再审，高院于2017年10月20日驳回了卖方的再审申请。

　　六、房屋腾退

　　因房屋强制过户后卖方拒不腾退房屋，买方向法院申请强制腾退房屋，后在法院的组织下，买卖双方达成一致，卖方于2017年11月将该房屋交付给了买方。

　　【案件分析】

　　本案是一起非常典型的强制执行案例，其中包含了关于房屋买卖纠纷的所有诉讼流程，从保全，一审，二审，再审，最后到执行，整个案子差不多历经了两年的时间，其最后的诉讼结果，对于买方来说，虽过程艰辛，但还是达到了自己购买房屋的目的，让不讲诚信的卖方也体会到任意违约的严重后果。

　　故在二手房交易过程中，如卖方拒不出售房屋达到根本违约的，买方可选择解除合同让卖方承担违约责任，也可以选择要求继续履行合同，让卖方承担逾期履行的违约金。

　　【法务建议】

　　一、 签订合同之前，一定要到房管局核房，查询确认交易房屋是否被登记为查封、占用等其他状态;若已被查封，则不允许操作!

　　签订合同前，若卖方告知房屋已被查封，且买方也知悉并自愿与卖方先签订合同购买，待卖方解除查封后再继续履行合同的，我司也绝对不允许操作。此类房屋不允许挂牌出售，建议卖方自行解除查封后再将房屋在我司挂牌出售。

　　二、 在合同的履行过程中，如一方明确表示不履行合同时，作为居间方应通过(短信、微信、电话录音)收集相关不履行的证据，并进行书面的发函催告。

　　三、 如卖方违约，买方主张继续履行的一般需满足哪些条件呢?

　　(1)买方要确保持续符合购房资格。如在签署合同在限购政策出台之前，且是因卖方拖延导致出现了限购政策，导致买方无购房资格的，则法院可能基于卖方的违约性质，及履行情况等相关情况判决继续履行。

　　(2)房屋不存在一房二卖，数个买方都主张要求强制过户，而房屋只有一套，不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况。

　　(3)卖方需一次性付款。如贷款未审批通过，卖方不履行，则无法进行贷款审批，则买方无法向卖方支付全部房款;即使贷款审批通过，强制过户的方式也会使贷款抵押合同也很难履行，因为人民法院一般判决强制过户的前提是买方支付完毕全款，而银行贷款的情况下，剩余房款需要过户后才会支付，这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾，所以如果无力支付剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。

　　(4)卖方房屋仍有抵押，则买方需有能力代为清偿并注销该抵押。房屋买卖过户的前提是卖方必须解除附着在房屋上的抵押登记，如果买方有能力代替卖方归还欠款解除抵押，那么可以消除过户障碍，否则人民法院无法判决强制过户。

　　(5)房屋未被法院查封。房屋被查封的情况下，不仅没有办法过户也没有办法进行网签登记。如要强制过户，应该确保过户前查封被依法解除，如果系争房屋因为诉讼案件而被人民法院查封的，人民法院是不会判决购房人强制过户的。

　　(6)产权清晰，不损害第三人利益的。如卖方是婚后购买，其配偶未同意出售该房屋的，法院不会判决强制过户，但买方仍可以作为守约方向卖方(签约一方)追究违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

　　(7)房屋不存在违章搭建等被限制转让的情形。

　　四、如买方不符合以上强制过户的条件，则建议买方起诉时的诉请为解除合同，并要求卖方承担违约责任。