拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，也有的多缴了土地增值税却浑然不知。
拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，也有的多缴了土地增值税却浑然不知。
拆迁货币补偿方式下土地增值税的处理问题:
1、回
迁安置用房屋作视同销售处理,房地产企业应确 认视同销售收入
根据国税发[2006]187号第三条第(一)款规定,视同 销售收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地 产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类 房地产的市场价格或评估价值确定。如某房地产项目可售 建筑面积17000平方米,已售面积15000平方米,2000平 方米用于还建,若每平方米平均售价为8300元,则该项目 确认的转让房地产收入为正常销售房地产收入加还建视同 销售收入=15000平方米×8300元/平方米+2000平方米×8300元/平方米=141100000元。
2、拆迁补偿费的确定
房屋补偿按照拆一换一不涉及货币补偿或收取差价的,可以直接按本企业在同一地区、同一年度销售的同类 房地产的平均价格确定收入和拆迁补偿费;货币补偿与实 物补偿相结合的,若额外开发商还要收取结构价差,此结 构差价款作为土地成本冲回,冲减原确定的拆迁补偿费; 若房地产开发企业支付给回迁户的补差价,相当于用货币 购入土地,要增加原确定的拆迁补偿费。如上例中,若不 存在补(付)差价,则房地产企业应该按还建视同销售收 入金额16600000元(2000×8300)确认折迁补偿费;或开 发商另向回迁户收取结构差价款3000000元,则房地产开发 企业应确认的折迁补偿费为16600000-3000000=13600000元。
3、土地增值税处理
回迁安置房视同销售收入记入房地产开发项目“转让 房地产取得的收入”,而确定的拆迁补偿费作为扣除项目 在计算增值额时扣除。如“拆一还一”100平方米,市场价 值50万元,收入50万元,拆迁补偿成本也是50万元,暂不 考虑流转税金,土地增值税增值额=50-50-50×20%=-10万元,所以拆迁补偿费能起到有效的抵免土地增值税的作 用。
(二)异地安置补偿
异地安置是指房地产企业以异地自建的房屋或外购的 房屋作为安置房用于和被拆迁人进行产权调换。房地产企 业 对 被 拆 迁 户 的 安 置 用 房 可 以 是 自 建 的 , 也 可 以 是 外 购 的。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关 问题的通知》指出:开发企业采取异地安置,异地安置的 房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿 费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出 计入拆迁补偿费。
用外购房屋安置补偿与自建房屋安置补偿确认拆迁补偿费方法比较：
对于外购房屋安置补偿的,以实际支付的购房支出计 入拆迁补偿费。对于自建房安置补偿的,以自建房的价值 确认拆迁补偿费。自建房的价值即为视同销售收入额,按 本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价 格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市 场价格或评估价值确定。
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