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房屋征收中如何保护承租人的利益?

发布时间:2018-11-08 17:58:40 阅读人次:2143
  承租的房屋在遇到征收时,应当由征收公司、房东、承租人三方共同签订征收补偿协议。现实中,很多的征收公司与房东撇开承租人,签订二方协议,则侵害了承租人的权益。那么,房屋征收中如何保护承租人的利益?

  房屋征收中如何保护承租人的利益?

  承租房屋遭遇征收时,征收人最好是能集合房东和承租人一起签订房屋征收协议,按照法律规定和三方约定,达成房东和承租人满意的安置方案。

  承租公房遭遇征收,如何确定补偿权利人?

  房屋的承租人一般解释征收补偿的权利人,结合公房的所有权人和使用权人分离的特点,加之现实生活中的世态变更而发生的承租人变更的情况,我们将维权实践中如何确定公房承租征收权利人的情形总结如下:

  一、承租人仍然健在且一直未变更过承租人姓名,那么承租人就是征收补偿的权利人。

  二、原承租人已经死亡,但是其生前承租的房屋还一直由其家人或亲人居住,且已经变更承租人姓名,此时的承租人自然是变更后的承租人。依据北京市和原单位有关变更承租人的规定,只有原承租人死亡或生前外迁后,此时变更的承租人才是合法有效的,才是权利的享有者。

  三、原承租人死后或者生前外迁后未依法变更,公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租,按规定早就应当办理变更手续,但基于种种原因并没有及时办理变更承租人手续,还是原承租人的名义。这种情况一遇到征收补偿就会出现很大问题,征收补偿的巨大经济利益使得整个家庭、亲人间反目成仇,其原因在于没有及时明确新的公房承租人。

  以北京为例,这种情况下,根据北京市相关规定,申请变更为公房承租人的须按下列要求办理:由满足条件的当事人提出书面申请且同时符合原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。并且经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。

  所以,出现上述情况时,就要结合未办理变更手续之前房租的实际缴纳人以及对于房屋日常管理的情况来确定实际的承租人,从而确立征收补偿过程中的权利人。

  征收中承租人可以要求哪些损失赔偿?

  1、搬迁补助和搬迁奖励

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括对被征收人给予补助和奖励。

  2、临时安置补助费(过渡费)

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

  3、停产停业损失。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  4、添置物品的补偿。

  《合同法》第二百二十三条第一款的规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施,如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的,则按约定处理;如无特别约定或约定不明的,则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

  承租人可以根据自身损失的情况要求补偿的项目。

  承租人是否有资格获得停产停业损失吗?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。这一条虽然没有明确规定承租人的受偿权利。但是依据合同法以及民法通则的相关原理,一般是谁受损失给谁补偿,所以因拆迁导致的承租人的损失,承租人有权获得赔偿。其中可能涉及的项目:第一、如果是经营性房屋则可能涉及停产停业损失;第二、如果对房屋进行了装饰装潢,则可能涉及退添置物的补偿;第三、承租人由于搬迁造成的其他损失,如搬迁补助费、提前搬迁奖励、搬迁过渡费等。

  北京对于承租人的停产停业损失如何补偿?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第三款规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”《条例》第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  北京市的规定是:承租非住宅房屋的:停产停业损失补偿费=(房地产月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业损失补偿期限。承租住宅房屋的按照实际经营面积每平方米800元至3000元给予一次性补偿,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际确定。如果被征收人对一次性补偿金额有异议的,可以申请评估确定。

  在征收中承租人如何应对被征收人对征收补偿的截留?

  法律未规定征收人应当与实际使用房屋进行经营的承租人直接签订安置补偿合同,直接向承租人进行补偿。实践中,出租人经常私自与征收人达成补偿协议,在拿到停产停业损失补偿金之后,根本不给承租人任何补偿,承租人的损失需要向取得补偿款的出租人主张,而实际遭受营业损失的是承租人,不是出租人。结果造成承租人拒绝搬迁。

  在这种情况下承租人可以采取以下方法去维护自身的合法权益:

  一、在承租前

  1、签订房屋租赁合同时,承租人应当对营业损失补偿作出明确约定;

  2、对房屋租赁合同进行登记纳税,做到合法有据;

  3、对房屋租赁是的房屋状况进行登记确认,双方签订房屋设备设施清单;

  二、承租后,按法律规定合法纳税

  在企业经营中依法照章纳税,免除后顾之忧;

  三、承租房屋遭遇征收时

  1、房屋划入征收许可证开发范围,进入征收谈判期,聘请专业律师与征收人等部门接触谈判,向征收方发出代表承租人强烈主张的律师函,取得相关单位的足够重视;

  2、掌握出租人的有关信息,准备诉讼材料;

  3、做好征收行政裁决的准备;

  4、做好应对强拆的准备。

  在征收时出租人是否可以未支付租金为由要求解除合同?

  第一, 未按照租赁合同约定支付租金,出租方行使合同解除权。

  在出租方与承租方的《租赁合同》当中,一般都会有对租金支付方式和时间的约定,比如每月10日之前支付租金,超过三个月未支付的,出租方有权解除租赁合同等等类似的约定。因此,根据《合同法》的相关规定,承租方只要在合同约定的期限内未支付租金的,出租方可以单方解除租赁合同。

  出租方不按照合同约定支付租金的情况是很常见的,因为征收开始之后,出租方一般会要求终止履行合同,租金问题到征收补偿款下来之后一并结算,这种情况下,是出租方要支付给承租方大额的征收安置补偿,小额的租金问题就显得很不重要了,承租方往往忽略了还有租赁合同的存在。在最后双方对于征收补偿问题无法达成一致意见的时候,出租方就会以未按照租赁合同约定支付租金为由,主张解除租赁合同,而之前出租方不要求支付租金的行为往往是口头约定,承租方没有证据证明这个事实,因为,往往在诉讼过程当中陷于被动。

  在征收时出租人能否以合同无法继续履行为由解除租赁合同?

  《合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的。出租方会认为,国家征收或者征地,已经导致不能实现合同目的,因此,要求行使合同法定解除权。

  在这种情况下,租赁合同是可以解除的。但是租赁合同的解除并不代表不用履行违约责任,也不代表可以顺利成章的侵吞应该归属于承租人的征收补偿。

  房屋征收中经过转租,次承租人的能获得补偿吗?

  《合同法》第二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。如果承租人转租房屋是经过出租人的同意,那么次承租人享有和承租人一样的求偿权利,但是它的求偿对象一般是承租人。如果承租人未经出租人同意就转租房屋,那么出租人可以解除与承租人的合同,但是这并不免除承租人对次承租人承担相应的违约责任。

  房屋被认定为违章建筑,怎样保护房屋承租人的权益?

  违章建筑系指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。虽然违章建筑确实是实际存在的,建造人对建筑物的建造材料有占有、使用等合法权利,但是违章建筑本身是违反相关规划法律法规而建造的,违反了国家强制性、禁止性规定,所以在此基础上建立的租赁合同属于无效的合同。根据《合同法》的规定,合同无效,没有履行的不再履行,已经履行的终止履行,因合同无效造成的损失,根据双方的过错程度承担赔偿责任。如果出租时,承租人不知该建筑物是违章建筑而进行租赁,由于征收造成的各项损失,应该有出租人来承担。如果承租人明知租赁房屋时违章建筑,仍然租赁,因征收造成的各项损失,应该由双方根据各自的过错承担,承担损失。

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