2020年遇到房屋产权纠纷怎么办?

　　(一)新建房屋权属纠纷的处理

　　对这类案件,首先要审查当事人是否具有建房资格。一般新建房屋应具有协议、审批手续、出资情况等。在审查建房的审批手续中,尤其是要审查双方是否具备建房资格的问题。如在城镇建房,双方必须是在城镇有正式户口和住房确有困难的居民;在集体土地上建房,非农业户口的城市居民必须取得区县以上人民政府或其授权的职能部门的批准,包括其对土地享有使用权等,方可主张对新建房屋的所有权。如不具备建房资格,就不能作为产权人享有产权份额。其次,根据建房人之间的关系及建房事实,确认共有人的范围,处理好建房申请、施工许可证等与房屋权属的关系。具有建房资格的家庭成员中以一个人的名义申请办理手续后,家庭成员之间共同协商共同投资、投劳建房的,房屋建成后其产权可认定为参加建房的家庭成员的共同共有。申请人与投资建房人虽不存在亲属关系,但有共同建房之合意和共同出资的事实,而该投资建房人又不具备建房资格,可以作为共有人享有产权,但应责令其补办申请手续。在具体划分份额上,有协议的,按协议的约定划分产权;没有协议的,按双方出资的比例划分产权。

　　(二)对改、扩建房屋产权的确认

　　改、扩建房屋是以原房为前提。对这类房屋的产权确认首先要审查原房地产权的来源,划分原产权共有人,在此基础上对改扩建后的产权不同情况分别予以处理。一是共同共有人改、扩建并有协议的,根据各共有人对原房地产权各自享有的份额和出资比例划分产权、产权份额与出资比例不一致的,采取多退少补的办法解决。二是部分共有人改、扩建的,如改扩建之前已征得其他共有人的同意,有协议的按协议处理没有协议的,原则上扩建部分归扩建人所有,其他部分按各共有人在原房享有的份额,根据改扩建后房屋价值的变化,确定其在新房中享有的份额,并令其补足新旧房屋之间的差价。如改、扩建人在改扩、建之前没有征得其他共有人同意,其改建的行为属于侵权行为,若其他共有人提出产权请示的,原则上应予支持,准予其对改、扩建房屋<包括扩建部分)享有产权,但应对改、扩建人的投资投劳予以补偿。三是非产权人改、扩建他人房屋的,非产权人在改、扩建之前,除应办理合法审批手续外,还须征得房主同意。双方对主权有约定的,按约定处理;虽然一方或双方办理了改、扩建的合法手续,但双方对产权无约定的,按约定处理;虽然一方或双方了改扩建的合法手续,但双方对产权无约定的,房屋产权应属原房主所有,对改、扩建或增添的附属物亦随主物归原房主所有,对其投资由原房主予以补偿;未经原房主同意,非产权人擅自改、扩建或增添附属物的,产权归原房主所有,因改、扩建或增添的附属物的费用,房主一般不予补偿。

　　(三)对买卖房屋的产权的认定

　　对房屋买卖纠纷案件的处理,在法律适用上一般应根据1983年12月7日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》(以下简称“条例”)和最高人民法院的有关司法解释及地方政府的行政法规规章办理。房屋买卖,一般都应到所在地房地产管理部门办理过户手续。房屋是几个共有人共同共有的,必须征得全体共有人的同意才能出售房屋,部分共有人未经其他共有人同意而擅自出售房屋的,其买卖行为无效,关于机关、团体购买私有房屋的,依照政策、法律的规定应予禁止。特殊情况确实需要购买的,需经县以上人民政府批准,未经批准而购买的,不受法律保护,如发生纠纷的,一般应认为买卖关系无效。但是,对于在历次政治运动中单位购买私房而未办手续的,如特殊需要,且符合补办手续条件的,可以责令补办手续;不符合补办手续条件,而废除买卖关系又不恰当的,应由政府作出行政处理,明确产权归属。当事人对政府的行政处理不服而起诉到人民法院的,人民法院可以受理。人民法院在审理这类案件时,对违反政策和法律购买私房的单位,可视情况给予相应的制裁处罚措施。

如何识别房屋产权陷阱?

　　一、部分产权：转卖有限制

　　1990年北京市推动住房改革后规定：公有住宅优惠售给居民后，如需转售，必须符合两个条件：1、住满五年;2、原产权单位有优先购买权。这就是说，单位卖给你的房屋，转售时再优先卖给原产权单位，否则不准进入交易市场自由买卖。

　　二、自管房：逃不出去的关卡

　　当居住成为“衣食住行”中的矛盾焦点时，单位建房、分房对职工有巨大的吸引力。有的职工为了解决住房问题，不惜失去个人发展的机会而屈就单位。单位把所属房屋优惠售给职工时除执行地区房改办的所有规定外，还有留住人才的考虑：即优惠购房者拿不到房屋所有权证、产权凭证，仍在原单位工作，如果你想调离原单位时，房屋收回，产权证没收，房价款原数退回。一个系统一堵墙，一个单位一道闸，这种壁垒式的房屋管理体制是自管房单位所属房屋不能直接进入房地产交易市场的重要原因。

　　三、联合建房：可能是异类

　　在计划经济时代，哪个单位想使用土地只要写份报告，交一个申请，有关部门批准后就可以永久使用。那块土地使用情况很少有人再过问，变成了单位的私有财产。前些年一些占用土地的单位与有资金的单位联合建房。一方出地，一方出钱，房屋建成后，双方三、七分成，或四、六分成，他们认为这样做是合理又“合法”，谁也管不着。他们不仅把分成得到的房屋有偿分给职工，为了“搞活”也卖给其他居民。无论是把房屋有偿分配给职工，还是出售给其他居民，因联合建房单位逃避了缴纳土地出让金，造成国家收益流失。因此，这类房屋买卖就无法进入房地产交易市场。

　　四、集体所有制土地上所建房屋

　　农村，特别是城近郊区的城乡结合部和远郊区县的城镇是房产商们瞄准的一块肥肉。他们以旧村改造为名，行房地产开发之实。如某县城关镇共有22个行政村，其中进行旧村改造的就有17个村。他们未经合法手续就在集体所有制土地上进行联合房地产开发，所建住宅因土地所有制的性质决定这些住房不能进入市场。前几年，无论这些住宅能不能进入市场，仍还有销路，但随着房地产交易市场逐步规范化后，无内销许可证的住宅销路越来越陷入困境，虽然现有的房产商采取降价促销的办法，每建筑平方米降到1300-1500元之间，仍乏人问津，这是因为这类房屋不能进入房地产市场。

　　五、也有没法卖的商品房

　　在房地产开发热的时期，一些不具备搞房地产开发资质的企业也一哄而上。根据北京有关部门规定，房地产开发企业的资质审查不合格，或根本不具开发资质的企业，不可能取得内销商品住宅的许可证，他们所开发的商品房，无论是销售的，还是没销售的，都会被堵在房地产交易市场的大门之外。

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