照城市房屋租赁管理办法第六条规定，下列房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰，并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，这些规定都很容易为大家所理解，但租赁房屋未依法取得房屋所有权证的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形，出租人和承租人却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。
1、租客享有优先承租权，不再苦恼被迫腾房
现实生活中，您在租房时是否会遇到这样的事?合同到期后，房东不想再续租了，您只能花费时间精力再四处查找新房源。更有甚者，房东故意隐瞒真实情况，边租边卖，一旦卖出手，承租人便不得不被迫搬家。
温馨提示：《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”可以说民法典的实施更深层次方面保障了租客的居住权益，优先承租权即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
2、设立居住权的住宅不得出租
民法典新设了房屋居住权这一用益物权，需要注意的是，租赁用房不得设有居住权，一旦您承租了设立居住权的住宅，您的租赁合同将被认定为无效。
温馨提示：《民法典》第三百六十九条规定，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”通常来说，居住权的设立就是为方便居住，满足居住权人“居者有其屋”的需求，在设立居住权后又允许出租与常理不符。因此，如果没有特别约定，设立居住权的房屋再出租，租赁合同将被认定为无效。从2021年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律原则上不允许出租。
3、房屋权属有争议或被查封，可以退租
租赁的房屋被查封、扣押怎么办?租赁的房屋所有权发生争议如何解决?这些影响租客居住权益的“疑难杂症”其实都可以解决。
温馨提示：《民法典》第七百二十四条规定，“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”这一新规不仅适用于房屋也适用于其他租赁物，当然在房租租赁中主要针对一种情形：即合同未到期，难以解约也无法居住的窘境。
4、出租人发现房屋被转租时提异议期限为6个月
实践中不稳定的租赁关系常出现于二房东无权转租的情形，二房东为收取租金差价或其他原因，将自己承租的房屋转租给第三人，但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。因此，当你租赁的房屋是转租的，则随时存在被人赶出去的风险。所以这次法律新增规定，如果出租人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
温馨提示：《民法典》第七百一十八条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”实际租房时，如果知道房屋是转租的，应要求出租人出具转租的函。
除了上述新规，2020年9月7日住建部发布通知就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见：
①住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。
②未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。
③合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。
闽公网安备 35020302001683号