物业合同纠纷答辩状案例

　　答辩人：XX物业管理有限公司

　　法定代表人：XXX 经理

　　因上诉人孙XX不服XX县人民法院(200x)邹民初字第2xx号民事判决提起上诉，现答辩如下：

　　上诉人的上诉请求和上诉理由违背事实，前后矛盾。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

　　1、上诉人称答辩人(一审原告)XX物业管理有限公司“提供的《物业管理服务合同》无效，被上诉人不能依据该合同收费。”答辩人认为：上诉人的上述理由没有根据、违背事实。

　　答辩人于XXXX年X月XX日入住XXx花园XX区，XXXX年X月XX日与XX县XX花园X区业主委员会签订了物业管理委托合同。上诉人称合同的委托方——业主委员会成立不合法，无缔约资格、合同无效的观点毫无依据，也与答辩人无关;答辩人入住该小区时该业主委员会已经成立，也没有任何人在答辩人入住该小区时告知答辩人该业主委员会是否召开了业主大会，依据《中华人民共和国合同法》第49条和《物业管理条例》第15条第(二)项的规定，答辩人与该小区业主委员会签订的物业管理委托合同没有违反任何法律法规的强行性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。

　　答辩人签订物业管理合同后，对xx花园X区提供了物业管理服务，并依据《物业管理委托合同》和XX县物价局、房管局联合下发的x价费字(200x)xx号文件的规定的收费标准收取物业管理费用，符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，该项收费是合理合法的。

　　2、上诉人所称的答辩人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》和业主意见调查表是“伪证”，答辩人认为上诉人的说法是极其不负责任、违背事实的。

　　答辩人入住XX花园一区开始物业管理后，得知该小区业主委员会的成立是由该小区的购住单位派代表于XXXX年X月XX日召开了物业管理会议成立的，考虑到符合前期物业管理的法律规定，答辩人与该小区开发商——XX房地产开发有限公司于XXXX年X月XX日签订了前期物业服务合同，约定了双方的权利义务，该合同双方主体适格、意思表示真实，符合《物业管理条例》第21条、第26条和《中华人民共和国合同法》的相关规定。换一句话说，假如是伪造的，能把日期伪造成XXXX年X月XX日吗?有这样低能的伪造者吗?

　　答辩人提供的物业服务考核意见表，其中有个别业主签名是其他业主在为其代缴水费时代签的，上诉人没有经过调查就说是伪造的是极其不负责任的，二审中如需证人出庭作证，答辩人将提请当时缴费时代替他人签字的当事人出庭作证，必要时可以申请法庭进行笔迹鉴定。

　　根据民事诉讼证据规则“谁主张、谁举证”的规定，上诉人不能提交答辩人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》和业主意见调查表是“伪证”的相关证据，应当承担举证不能的责任。

　　3、关于上诉人所称的答辩人提供的“无因管理、服务很差、存在严重瑕疵”的观点，答辩人认为这是对法律的曲解、事实的歪曲。

　　答辩人接受开发商的委托对一区进行物业管理，符合前期物业管理的法律规定，岂能说是“无因管理”? 《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。

　　答辩人多年来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主公约》和物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对上诉人的相关物业进行了管理服务。200x年x月18日之前，上诉人一直向答辩人交纳物业管理服务费用，这说明，上诉人认可与答辩人之间是物业管理服务合同关系。根据《物业管理条例》第7条第(五)项的规定，按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。上诉人接受了物业服务，却在XXXX年X月之后拒绝交纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了答辩人的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果业主都象上诉人一样不交纳物业服务费用，答辩人将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全，道路通畅、绿化优美的环境中。

　　上诉人不能以答辩人管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。

　　根据《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向答辩人提出抗辩。即便是答辩人存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或者小区的业委会全体业主、受到损失的相关业主向答辩人另行主张，而不是上诉人个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此，上诉人无权以答辩人“管理服务存在瑕疵”而主张拒缴或少缴物业管理费用。

　　大量的事实证明，答辩人在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的，这一事实通过该小区八个单位及住户对答辩人的服务质量的考评证实80%以上被确认优秀，xx县房管系统颁发给答辩人的XXXX年“物业管理先进单位”证书和县文明办、妇联授予该小区XXXX年度“文明小区”荣誉称号的事实足以证明答辩人的管理服务是达标的。事实证明，答辩人自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，上诉人也在前期缴纳了部分费用，这是对答辩人从事的前期物业管理服务的认可与肯定，极个别的住户处于个别原因对答辩人的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表广大住户的。

　　依据《物业管理条例》第67条和《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，上诉人在答辩人多次书面公告催收和业委会督促后持续37个月不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对答辩人物业公司利益的侵害，答辩人有权依法起诉上诉人，维护自己的合法权益。

　　综上所述，答辩人认为，上诉人的上诉请求及上诉理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

　　此 致

　　XX市中级人民法院

　　答辩人：XX县XX物业管理有限公司

　　XXXX年X月X日

物业服务合同纠纷业主常见抗辩理由

　　1、以房屋质量存在瑕疵为抗辩理由

　　交房后，房屋质量问题已成为一个比较普遍的现象。但是作为买房的业主很难与开发商相抗衡。所以，业主普遍的做法是以拒交物业费的方式要求物业协助维修。

　　从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而物业公司要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同，与前述非同一个法律关系。业主以上述理由抗辩将不会获得法院的支持。

　　2、以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由

　　《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行的，视为合同自动延续。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定。应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。所以该理由并不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。

　　3、以物业服务质量不到位为抗辩理由

　　《物业管理条例》第二条规定了物业公司的基本服务内容，“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

　　根据民事诉讼”谁主张，谁举证“的举证规则，业主应对物业公司服务不到位的事实进行举证。如果确有证据证明物业公司的服务质量存在不达标的事实，法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。

　　4、以超过诉讼时效为抗辩理由

　　诉讼时效的抗辩也是在物管费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。有些物业公司在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼，就会产生是否已经超过诉讼时效的问题。

　　司法实践中，物业公司大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。但是也有一种观点认为，物业服务是一种延续性的行为不存在诉讼时效问题。

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