大律师网小何：商品房买卖中，开发商不给办产权证，改怎么解决?

包丽民律师：办理产权证是合同的附随义务，无论是否有明确约定，出卖方都有协助办理产权登记的义务。根据最高法院关于处理商品房买卖合同纠纷的规定：逾期不能办理产权证，出卖人应当按照合同约定承担违约责任，没有约定的按照同期银行贷款利息承担违约金。超过一年不能办证的，购房人有权解除合同。如果符合办证条件，你可以起诉到法院，要求强制办理产权证。

包丽民律师： 【收缩】

大律师网小何：夫妻离婚后，一方对另一方的债务还有偿还义务吗?

包丽民律师：《婚姻法解释二》第二十四条对此有专门规定，在婚姻关系续存期间，夫妻一方所欠债务，除非出借人明确约定是由一方偿还外，夫妻双方应当承担连带还款责任。这要确定债务人离婚的时间，是否在借款之后，如果是，属于婚姻关系续存期间的债务，另一方有偿还义务。

包丽民律师：《公司法》第二十条规定:“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程、依法行使股东权利、不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务、严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《公司法司法解释二》第十八条至第二十二条均细化了股东不得滥用公司或股东权利损害债权人的规定，进一步加强了“刺破公司面纱”的适用。但是现实中大量存在股权和经营权博弈的情况，在博弈的过程中要么股权滥用损害公司和他人权利，要么股权对经营权控制不力被侵蚀甚至遭受损害。所以如何平衡股权和经营权，对投资回报和经营达到控制，规范公司治理，应该是作为公司的股东慎重对待的事情。 【收缩】

大律师网小何：很多人常常有一种看法，在合同纠纷中，如果违约，只要支付完违约金，解除合同，就没事了，请问包律师，实际是这样吗?

包丽民律师：违约金和解除合同都是违约责任的承担方式，关键在于双方的约定，当事人一方违约，守约方可要求违约方支付违约金后继续履行合同，也可要求解除合同并支付违约金，对此守约方具有选择权，违约方不能简单认为支付违约金后再无其他责任。

包丽民律师：如果出借人否认已收到还款的事实，借款人可通过还款的银行转账凭证等予以证实，出借人否认是还款的，应当说明收款的依据并负有举证责任，否则可以认定转账款项为偿还借款。如果发生出借人不能交出借据，则借款人偿还时应当要求对方出具收款收据。对于换新借据的问题，建议在新借据中载明原借据的实际借款时间和换新借据的情况；也可以在原借据的基础上另载明已还款金额及重新约定的还款时间，既中断诉讼时效，又可与资金交付的事实相符。如果涉及到担保、多方借贷等较为复杂的情况，建议咨询专业律师指导办理。【收缩】

大律师网小何：有关房屋租赁合同的问题也想请教下包律师。租赁期满后出租方自主解除租赁协议，原租赁人有没有优先续租权?

包丽民律师：租赁期满后，如果承租方希望继续租赁，应向出租方明确提出续租要求。如果合同中对于续租有申请期的约定，承租方应尽可能按合同约定期限向出租方提出申请。

包丽民律师：首先，也是最重要的：有限公司股东带有很强的人和性，所以股东之间应当志同道合，这样才能保证公司的运营更长久更稳定，否则分道扬镳甚至对簿公堂是迟早的事情。 其次，股东要重视公司章程和合作协议(或股权转让协议)，这里面事先约定的内容越详细科学越有利于股权的稳定，确保股权不受伤害或不伤害其他股东。作为小股东，被大股东稀释、利用信息不对称而使小股东出局等损害小股东股权的事情时有发生；作为大股东，因为和小股东发生争执而使小股东愤然反击而影响公司经营两败俱伤的事情也不少；作为与其他股份和股权相近的股东，在不一致出现时，更需要有事先约定的完善的协议来解决可能出现的麻烦，从而解决势均力敌的N足鼎立的困局，保证股东股权的稳定性和利益最大化。 然后，要特别重视公司治理和管理，股东基于信任和利益而稳定，同样基于不信任和不满意的利益而分离，所以为了消除公司经营上给股东之间带来的不信任和不满意，应当加强公司管理和治理，从而保证权力制衡，股份能进能出，股权稳定有序。当然，作为股东，也要时常向专业人士学习财务、税务、法律和管理的知识和实务经验，从而给自己的股权行使带来科学与便利。 最后，当股权被侵害时，股东应当在专业律师的指导下，拿起法律的武器在公开矛盾前将能搜集到的证据搜集完备，而后进行诉讼或谈判来解决争端。 在股权和经营权分离又联系，博弈不断加剧的现在，股东应综合运用法律和管理的手段，既保护自己的股权又不至于违法滥用，既能达到控制公司的目的，又能合理引进经营管理人才将股东的股权效能发挥至最佳。 【收缩】

大律师网小何：租赁期满，出租方与承租方任何一方需中止合同的，法律上有没有规定流程?

包丽民律师：出租期满，承租方是否有优先承租权，看双方在合同里的约定。如果合同有约定，按约定。如果合同没有约定，出租方也应该先发出通知，征询承租方是否续租，或者是明确通知承租方，说明合同期满不再续约，要求承租方作好撤场准备，依合同期限交接房屋。 【更多阅读】

包丽民律师：出租期满，承租方是否有优先承租权，看双方在合同里的约定。如果合同有约定，按约定。如果合同没有约定，出租方也应该先发出通知，征询承租方是否续租，或者是明确通知承租方，说明合同期满不再续约，要求承租方作好撤场准备，依合同期限交接房屋。如果出租方没有发出通知，承租方继续使用，出租人没有提出异议的，根据《合同法》第236条的规定，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即出租人有权随时解除合同。 【收缩】

大律师网小何：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

包丽民律师：很多问题其实很简单，网友们在平时涉及到比较重大财产的合同问题时，可以买十几块钱买本《合同法》看看，四百二十八条法条，并不多，很多常见的问题当中都有规定，即使做不到精通，起码可以做到心里有底。

包丽民律师：【收缩】