大律师网小苏：如何鉴别是不是小产权房呢？

阳凡律师：小产权房通常是没有房产证的。也可以到房产交易所查这个小区的备案，如果有就是正常的产权。房，没有就是小产权房。

阳凡律师：这种条款不属于抵押担保，根据《物权法》的规定，抵押担保需要依法办理抵押登记才成立抵押担保。但是，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，贷款人可以提起诉讼要求借款人还款，审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，贷款人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。所以，这种条款关于“不履行还款义务过户房产”的约定虽然无效，但贷款人可以在胜诉后对房产进行拍卖，对贷款人的权益也是一种有效保障。 【收缩】

大律师网小苏：房屋买卖之后，在过户的过程中要注意什么问题？

阳凡律师：房屋过户包括多种情况：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； 【阅读更多】

阳凡律师：房屋过户包括多种情况：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件；4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。 【收缩】

大律师网小苏：房屋未过户的话，买卖合同有效吗？

阳凡律师：合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。 【阅读更多】

阳凡律师：合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释》（一）第9条进一步规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同的物所有权及其他物权不能转移。”因此，买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力。 【收缩】

大律师网小苏：现在用房产抵押贷款十分常见，请问哪些房产不能办理贷款？

阳凡律师：有四种房产类型不能办理贷款。一是，抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。 【阅读更多】

阳凡律师：有四种房产类型不能办理贷款。一是，抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。二是，已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。另一种是不能提供上市证明的央产房（中央在京单位已购公有住房）。三是，回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据目前国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利，所以不能办理抵押消费。四是，小产权房产如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。 【收缩】

大律师网小苏：有网友咨询过，用孩子（10岁）名下的房产进行抵押，可行吗？

阳凡律师：通过您所述的情况，房产抵押人刚满10周岁,属限制民事行为能力人,依法只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动,无法独立作出抵押担保的意思表示,所以该抵押担保行为无效。

阳凡律师：如果出借人否认已收到还款的事实，借款人可通过还款的银行转账凭证等予以证实，出借人否认是还款的，应当说明收款的依据并负有举证责任，否则可以认定转账款项为偿还借款。如果发生出借人不能交出借据，则借款人偿还时应当要求对方出具收款收据。对于换新借据的问题，建议在新借据中载明原借据的实际借款时间和换新借据的情况；也可以在原借据的基础上另载明已还款金额及重新约定的还款时间，既中断诉讼时效，又可与资金交付的事实相符。如果涉及到担保、多方借贷等较为复杂的情况，建议咨询专业律师指导办理。【收缩】

大律师网小苏：遇到购买的房屋已经设立抵押的，购买者应该怎么办？

阳凡律师：如果购买的房屋已被开发商设立了抵押，可以这么解决：一、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。 【阅读更多】

阳凡律师：如果购买的房屋已被开发商设立了抵押，可以这么解决：一、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。 　　二、开发商在履行告知的前提下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。 　　三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。 　　四、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续。 　　另外，如果开发商隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 【收缩】