泉州租房合同律师

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蔡雪娥律师
  • 所属律所:

    北京中银(泉州)律师事务所

  • 执业证号:

    13505201711918207

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    泉州市丰泽区滨海街222号香缤中心七楼

开发商证照不齐合同无效吗 房屋赠与能划为房屋买卖吗

发布时间:2021年01月23日 来源:泉州租房合同律师 浏览:266
[导读]:   蔡雪娥律师,泉州租房合同律师,现执业于北京中银(泉州)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。蔡雪娥律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提

  蔡雪娥律师泉州租房合同律师,现执业于北京中银(泉州)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。蔡雪娥律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

开发商证照不齐合同无效吗

开发商证照不齐合同无效吗


楼盘五证不全,购房者与开发商签订的购房合同属于无效合同。


因为开发商没有开发资质以及楼盘的相关五证不齐全,这就属于开发商出售楼盘主体上的缺陷,也就是说开发商在相关证件不齐全的情况下,根本就没有售楼资格,从法律角度来说该开发商就没有售房的行为能力。这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。




合同无效的五种情形


1、以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益


根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定,所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。


根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定,所谓胁迫,是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。


依《合同法》第52条规定,一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同,只有在有损国家利益时,该合同才为无效。


2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益


所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订方合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。


恶意串通而订立的合同,其构成要件是:


当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害,而故意为之。


当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通,使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致,使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后,当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。


双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果,应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是,如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候,法律就要进行干预。


恶意串通所订立的合同,是绝对无效的合同,不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理,而是按照《合同法》第59条的规定,将双方当事人因该合同所取得的财产,收归国有或者返还集体或者个人。


3、以合法形式掩盖非法目的


以合法形式掩盖非法目的,也称为隐匿行为,是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的,或者实施的行为在形式上是合法的,但是在内容上是非法的行为。


当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为,当事人在行为的外在表现形式上,并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的,不是当事人的真实意图,而是通过这样的合法形式,来掩盖和达到其真实的非法目的。因此,对于这种隐匿行为,应当区分其外在形式与真实意图,准确认定当事人所实施的合同行为的效力。


以合法形式掩盖非法目的而订立的合同,应当具备下列要件:


当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;


合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。


4、损害社会公共利益


在法律、行政法规无明确规定,但合同又明显地损害了社会公共利益时,可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。


5、违反法律、行政法规的强制性规定


违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”


需要说明的是,违反法律、行政法规的强制性的合同,当事人在主观上是故意所为,还是过失所致,均则非所问。只要合同违反法律、行政法规的强制性规定,则就确认该合同无效。


根据以上内容的相关回答可以得出,对于开发商本身的证件就不齐全的情况下,所签订的合同也是无效合同,因为这个不满足房产销售的条件,这个已经属于违法条款,因此合同无效,如果您还有相关法律咨询可以致电在线律师解答。




房屋赠与能划为房屋买卖吗

房屋赠与能划为房屋买卖吗


不能划分为买卖,但是在赠与之后可以买卖给其他的人,只是税费需要多交百分之20。


屋赠与和房屋买卖都属于房屋的处置的发生,房屋买卖可能是发生在一手房交易,有可能发生在二手房交易中,但房产赠与一般发生在二手房交易中。因此,这里的比较主要是针对二手房交易来说的。赠与,通常受赠与的一方是不需要支付对价的,也就是不用支付金钱作为交换。


而买卖,通常就是我们所说的一手交钱一手交货,双方是需要支付对价的,这是二者最主要的区别。


在二手房过户环节有各种税,但主要的只有三种,分别是税、个税和契税。房屋买卖的税收计算,个税是等于*20%;税也要按照“满五唯一”分为三种,不满2年的房子,税为全额的5%;2年以上非普通住宅,税为差额的5%;2年以上的普通住宅免征税。契税方面,首套房90平米以下为1%,90平米以上为1.5%。二套房90平米以下为1%,90平米以上为2%。房屋赠与的方式所需缴纳税款根据交易人之间的关系不同而有所区别。具体来说就是,直系亲属成本只有契税;而非直系亲属赠与的赠与成本有三个,其中契税和税的计算方式与买卖完全一致,个税则是全额的20%。




赠与书的主要内容


1、赠与人与受赠人的姓名、性别、出生日期和家庭住址;


2、赠与人与受赠人的关系;


3、赠与的理由;


4、被赠与标的物的名称、数量和基本状况、坐落地点;


5、赠与人对赠与行为的意思表示;


6、赠与人在赠与书上签名或盖章、签名日期。


根据以上内容的相关回答可以得出,房产赠与行为和房屋买卖行为是两个概念,房产赠予是不可以直接划分为买卖行为的,但是对于房产赠与得到的房产,是可以通过一些买卖手段再次给其他人的,如果您还有相关法律咨询可以致电在线律师解答。




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