泉州租房合同律师

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蔡雪娥律师
  • 所属律所:

    北京中银(泉州)律师事务所

  • 执业证号:

    13505201711918207

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    泉州市丰泽区滨海街222号香缤中心七楼

买二手房可以遇到的陷阱有哪些 二手房收房的这些注意事项你都清楚了吗

发布时间:2021年01月27日 来源:泉州租房合同律师 浏览:266
[导读]:  蔡雪娥律师,泉州租房合同律师,现执业于北京中银(泉州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,

 蔡雪娥律师泉州租房合同律师,现执业于北京中银(泉州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

买二手房可以遇到的陷阱有哪些

1、合同陷阱


消费者在与中介公司签订二手房委托预订协议、交付订金之前,一定要先了解该中介公司是否有卖主与之签订的委托合同。如有的话,根据权利义务对等的公平原则,将双方的违约写进“协议”之中。如果中介公司没有与卖主签订委托合同,则一定要仔细阅读“协议”条款内容,对于明显不利于消费者的、或是双方权利义务不对等的条款,可以要求修改甚至拒签。




二手房交易合同需要注意以下十个要素必不可少:


当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。


标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。价款这里也是很主要的内容,主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。


履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。


违约这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。


解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。


合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。


合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。


合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。


附件在此说明本合同有哪些附件;


附件的效力等。


2、质量陷阱


建筑质量的好坏直接关系到购房者在购买时的价格和今后的使用期限,有的二手房就是因建筑质量不好的原因,原房主才决定出售的。原房主在交易时,有时可能会有意隐瞒房屋存在的质量问题,购房者如果不仔细观察就轻易购买,将会受到损失。对房屋质量的检查包括墙壁、地面是否有裂缝,厨房和卫生间是否漏水,外墙是否渗水、门窗是否有损坏等。除了这些常见的建筑缺陷外,购房者还要查清核实二手房的已使用年限和耐用年限,已使用年限越长其房屋质量就有可能越差。一般在交易前房屋出现的房屋裂纹、漏水等质量问题一般都经过业主处理过,交易过程中一般很难发现,但住进去之后就原形毕露。因此有些地方甚至出现了在当地常年搞建筑出身的“民间验房师”,专查建筑质量问题。


3、结构陷阱


消费者购买二手房,要特别注意房屋的结构情况,看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期间经过改建,其基本结构可能有所改变,经过改建、加建的部分可能会增加二手房的价格,增加购房者的负担。另外购房者要注意原房屋改建、加建部分的手续是否完善,加建的房屋是否属于临时建筑中的违章建筑,是否通过了有关部门规划、设计等有关要求,是否补办了房屋所有权证书等,均要充分了解以免今后产生纠纷。


4、产权陷阱


二手房与新建房一样同样需要有合法的产权证明,因此交易中一定要验看产权证的正本,注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人、有没有抵押、共有人等等,而且还要到有关部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖,因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权,交易中必须到房地产管理部门办理有关产权过户手续。目前一些二手房屋转让后,新房主以为拥有了旧房主的一切合法权属证明就可以万无一失,也就没有必要再花钱去办产权过户手续了,这种做法是政策不允许的,也往往会留下许多隐患,除了新房主不能办理有关抵押、担保、行使处分权利之外,万一原房主推翻原转让合同或提出额外要求,极易产生纠纷。


还有种情况是房屋被封,原房主依旧出售。离婚夫妇的一方利用法院已经判决并予以登报公告作废的房产证,寻找买家骗取首付款或押金携款潜逃,是新近出现的一种陷阱。


没办下房产证就出售房屋,也是房地产市场非常火爆的区域的一大怪。因为开发商存在违规开发,手续不全,从而需要等待开发商补齐相关手续和费用才能办理,或者开发商把整栋房屋在银行做了抵押,还没有撤销抵押等原因导致房屋没有办下产权证,但是房主又想变现于是市场中就有了名为出售房屋所有权而实质出售使用权的情况,对于不同情形应该区别对待,慎重购买。


5、伪造各项房屋产权证件和身份证,诈骗房款。


一些诈骗犯采用不正当的手段,伪造几乎可以以假乱真的房屋所有权证件及身份证,然后公然持假证件到房市登记出卖,而受骗的购房人为了省去中介费,与其私下交易,受害人房子买到手后,当他们持假手续到房产部门去办理更名手续时被告知他们持有的是假证件;而此时真房主对自己房子被卖一事还一无所知,因此警方告知房屋所有人不要轻易把自己房屋的各项证件委托给他人,以免给不法之徒带来可乘之机。


6、不告知拖欠物业管理费以及水、电、暖、气费等诸多费用,消费者无法结清,或者一些房主签订合同后不肯卖了或拖延交付,有的甚至把合同中约定的家具擅自搬走。



二手房收房的这些注意事项你都清楚了吗

二手房收房的注意事项



一、排查房屋设施设备




如果购买的二手房被上家装修和使用过,那么在签订房地产买卖合同时,就应当对双方已约定的包含在总房款之内的装修和设备的品牌、型号、成色、数量,以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时,买家可严格按照合同约定的清单一一核查。


由于二手房一般已有一定的历史,故买家在收房时,还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如,门、窗是否密封,有无破损;天花板、墙壁、地面,有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等,能否正常使用,用水通道是否畅通等等。


如果所买的房子是顶层,还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。总之,有任何问题都须在收房之前与前业主协商,尽快查明原因,确定由哪方负责维修,以免收房后扯皮。


二、户籍问题注意


如果前业主把物业出售后,户籍仍挂在里面,那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷,在二手房交易中并不少见。


其实,想预防此类问题很简单。在收房前,买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所,询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出,买家可根据买卖合同的约定追究卖家。


三、结清各项费用


买家在收房时,一定要亲自去相关单位,检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用,包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。


只有确认卖家已将各项费用都结清了,双方才可办理相关的过户手续。否则,买家将有承担不必要费用的风险。


四、备齐收楼证明


对于一些多年未入住的新楼,买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时,对于一些所谓的收楼费用,例如维修基金等,也必须清晰地知道业主是否曾缴交过,以免造成自己的损失。


另外,水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全,以免将来不能享受相关服务。


五、签署《房屋交接书》


收了钥匙,结清了尾款,收房就算完成了吗不是的!千万别忘签署《房屋交接书》。


签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家,交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签,双方将来可能会对何时是交房时间产生争议,进而影响到双方对违约的承担。


签署《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序,应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容,一式二份,由双方各执一份。如果在对房屋验收时,发现某些方面不符合合同约定,也应当在《房屋交接书》中注明,为追究卖家的打下基础。




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