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吴云霞-厦门合同事务律师照片展示

吴云霞律师

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律师介绍

    吴云霞律师,吴云霞律师毕业于厦门大学法学院,硕士学历,系律所副主任、高级合伙人,现任厦门市律协涉外专业委员会委员,厦门市法学会民商法学研究会秘书处成员。吴律师曾就职于中央企业,自2007年开始从事律师职业,可以中文和英语为工作语言。吴律师担任多家企业的法律顾问,专注于公司治理与运营、投融资,擅长办理经济纠纷、合同纠纷、房地产纠纷、涉外纠纷、婚姻家事纠纷、人身损害纠纷等,已成功办理各类型案件数百起,代表性客户有:厦门双十中学、厦门市滨北......更多介绍

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集体合同的期限是几年 不动产抵押合同的管辖法院

发布时间:2020年10月07日 来源:厦门合同事务律师

 吴云霞律师厦门合同事务律师,现执业于福建民丰律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

集体合同的期限是几年

  核心内容:集体合同的期限是几年一到三年。集体合同有哪些法律效力集体合同的法律效力包括集体合同对人的法律效力,集体合同的时间效力,集体合同的空间效力。凡符合法律规定的集体合同,一经签订就具有法律效力。接下来为您详细介绍。


  集体合同的期限


  集体合同的期限为一至三年,在集体合同规定的期限内,双方代表可对集体合同履行情况进行检查。由于签订集体合同的环境和条件发生变化,致使集体合同难以履行时,集体合同任何一方均可提出变更或解除集体合同的要求。一方提出变更或修订或解除集体合同时,另一方应给予答复,并在七天内双方进行协商。


  集体合同的签订应建立在集体协商的基础上。由企业工会代表职工一方与用人单位指派的代表,就劳动条件、劳动报酬、福利待遇等进行协商,达成一致后形成集体合同草案,提交职工代表大会或全体职工讨论,经讨论通过,由协商双方首席代表签字。并在签字后10日内将集体合同文本报劳动保障行政部门审查。集体协商的内容、时间、地点应由双方共同商定。在不违反有关保密规定和不涉及用人单位商业秘密的前提下,协商双方有义务向对方提供与集体协商有关的情况或资料。集体合同的期限一般为一至三年,在集体合同规定的期限内,双方代表可对集体合同履行情况进行检查。双方协商代表协商一致或由于签订集体合同的环境和条件发生变化,致使集体合同难以履行时,可以变更或解除集体合同。


  法律效力集体合同的产生除要经过双方代表协商、职代会审议通过、首席代表签字程序以外,部门依法对集体合同进行审查,是集体合同生效的必经程序。集体合同签订后,应在10日内将集体合同文本及有关说明材料报送劳动保障部门。劳动保障部门在收到集体合同文本后15个工作日内未提出异议的,集体合同即日生效。报送单位应以适当方式予以公布。劳动保障行政部门提出异议,用人单位就异议事项经协商重新签订集体合同的,应按照报送程序重新报送劳动保障部门审查。


  集体合同的法律效力是指集体合同的法律约束力。《劳动法》第35条规定:依法签订的集体合同对企业和企业全体职工具有约束力。职工个人与企业订立的劳动合同中劳动条件和劳动报酬等标准不得低于集体合同的规定。《劳动合同法》第54条第2款规定:依法订立的集体合同对用人单位和劳动者具有约束力。行业性、区域性集体合同对当地本行业、本区域的用人单位和劳动者具有约束力。








不动产抵押合同的管辖法院

  如果抵押权人与抵押人之间就抵押事项产生了纠纷的,可以协商调解进行处理。如果协商调解不成的应当在诉讼时效之内选择有管辖权的法院进行诉讼,那么不动产抵押合同的管辖法院要怎么确定呢阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。




  一、不动产抵押合同的管辖法院

  1、凡是涉及不动产纠纷的案件,无论纠纷属于哪种性质,均应由不动产所在地法院管辖,这是传统意义上的不动产专属管辖,也是目前司法实践中多数法院的作法。其依据在于《民事诉讼法》在确立不动产专属管辖原则时,并不以案件纠纷专属于某一性质为前提,而且不动产纠纷一律由不动产所在地法院管辖有利于法院审查涉案不动产的状况,从而便于查明案情、对不动产采取保全等措施,也有利于案件审理完毕后的执行。


  2、不动产物权之诉讼专属于不动产所在地人民法院管辖。其理由为因不动产而引发的债权诉讼并不直接以不动产上的物权为诉讼标的,其可能涉及诉讼标的为因合同产生的债权债务法律关系。很多时候不动产债权纠纷的不动产所在地与原、被告之住所地均不一致。为便于当事人在发生纠纷后能够就近、就地、及时向人民法院起诉以求得法律上的保护,和便于人民法院行使审判权,故不动产债权纠纷应遵循;两便原则;,采取任意管辖主义,适用一般地域管辖。


  二、不动产抵押的管辖法院的法律依据

  1、立法体例没有排除不动产纠纷适用其他管辖。

  《民事诉讼法》第三十四条第二款第三项规定;遗产纠纷案件,由被继承人死亡时的住所地和主要财产所在地法院管辖;。如果认为《民事诉讼法》第三十四条第二款第一项的规定意味着所有涉及不动产纠纷案件均由不动产所在地法院管辖,则该条款规定本身自相矛盾;


  最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》对合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷、继承纠纷等案件的管辖问题都做了相应的规定,这些纠纷可能涉及不动产,但法律却没有明文规定只能由不动产所在地法院管辖。因此涉及不动产但并不一定就是不动产纠纷,也可以是合同或者侵权等其他纠纷,不必然适用专属管辖。


  2、司法实践并未完全采取不动产专属管辖原则。最典型是抵押贷款合同纠纷。

  最高人民法院在《关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十九条中规定:;主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的,应当根据主合同确定案件管辖。;司法实务特别是对于银行贷款案件的审理均遵循这一规定,对于借款抵押担保合同,在管辖问题上遵循从主合同管辖地原则,即便单纯就抵押合同提起纠纷,也是由担保人所在地法院管辖而不是由抵押物所在地法院管辖,适用合同纠纷一般地域管辖的规定而非专属管辖规定。


  3、诉讼便利和意思自治的要求。

  法律对管辖的规定,出发点主要在于诉讼便利和司法效率,因此没有必要对我国《民事诉讼法》第34条规定的专属管辖做扩大解释,认为涉及不动产案件一律由不动产所在地法院专属管辖不符合法治效率原则,对当事人可能造成不便。对于不涉及不动产物权争议的纠纷,应尊重当事人意思自治,赋予当事人协议选择管辖权利,不宜扩大专属管辖的适用范围。比如租赁合同纠纷,双方当事人可能同在甲地,但租赁房产却在离甲地较远的乙地,如适用不动产专属管辖由乙地法院管辖对双方均不便,此时应尊重当事人选择被告住所地等管辖原则。


  三、不动产抵押需要注意的几个问题

  1、当事人在房管局办理了抵押登记,但没有办理他项权证,抵押权是否已经设立

  根据《物权法》第一百八十七条规定,不动产抵押,抵押权自办理抵押登记时设立。法律只规定了不动产抵押需办理抵押登记,但并未要求抵押权人或抵押人必须办理不动产他项权证。因此,在抵押合同不违反国家法律强制性规定、不存在无效情形且属于当事人真实意思表示的前提下,抵押权人在房屋管理部门办理了不动产抵押登记就应当被认定为不动产抵押权设立的依据。即使没有办理他项权证,也不影响不动产抵押登记的效力,不妨碍抵押权的设立。另外,不动产抵押登记既是对不动产所有权的限制,也是授予抵押权人优先受偿权的必要条件,抵押权人办理抵押登记之后,即使抵押人或第三人再次办理了他项权证,也不能通过他项权证主张享有优于抵押权人的不动产抵押优先权。


  2、签订不动产抵押合同后,因未办理抵押登记导致抵押权未设立,担保人是否免除担保

  依据法律对抵押担保债权效力与物权效力相分离的规定及立法精神,抵押合同只要系当事人真实的意思表示、符合法律规定的形式并且不违反法律强制性规定,则合同有效。不动产抵押权的设立以抵押登记作为生效要件,因此在没有办理不动产抵押登记的情况下,抵押权不能设立,债权人亦不能就抵押的不动产主张优先权。债权人虽不能在没有办理抵押登记的情况下取得不动产的抵押权,但并不意味着抵押人就此免除了;担保;。如果未能办理不动产抵押登记系担保人的原因所致,担保人仍须向债权人承担违约,担保人应在其抵押物价值范围内对债务人不能清偿部分承担偿还。


  3、未经抵押权人同意,抵押人以抵押物的剩余价值为他人办理二次抵押,不动产优先权应当如何分配

  根据法律及相关司法解释的规定,不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定,顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权,如果抵押物的价值在抵押期限内发生贬损,则就意味着顺位在后的抵押权人有可能不能在抵押范围内实现所有的抵押权。但是另一方面,抵押人将抵押物的剩余价值抵押给第三人并不会对顺位在先的抵押权人的权利实现造成不利影响,所以抵押物剩余价值抵押不需要经过顺位在先抵押权人的同意,法律也未规定对抵押物剩余价值的再次抵押需经第一抵押权人同意。


  4、抵押人能否以不能分割的共有不动产对债务人提供抵押担保

  有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产,财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。其中,按份共有的不动产,不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保,不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响,也不会剥夺财产共有人优先购买权,所以无须取得财产共有人同意。但应当明确的是,不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押,债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有,笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字,以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意,则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。


  5、取得权证的小产权房能否作为抵押物办理抵押登记

  农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能在市场自由流通,此为我国法律的强制性规定。小产权房仅能在本集体经济组织内部转让流通,不能自由流通,不具有普通的价值属性,因此不能办理抵押登记,小产权房进行抵押的行为因违反法律强制性规定而无效,任何行政管理机关为个人办理宅基地或者农村建设用房的抵押登记均属违法并且无效。


  以上就是为您整理的最新不动产抵押合同的管辖法院的相关内容。综上,不动产抵押合同的管辖地点只能是不动产所在地的法院,这是司法实践当中对于专属管辖的相关规定。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的律师。





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文章来源:厦门合同事务律师

律师:吴云霞[福建-厦门]

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