【基本案情】
原告吴某某与被告陈某某于2014年1月13日签订了《房屋买卖合同》、并与当地某房产中介签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将其位于本市开发小区房屋一套出售给原告，房屋总价款80万元，房屋为被告正常生活居住，并无重大瑕疵，原告全款交付给被告。双方于2014年1月23日办理涉案房屋的过户登记手续，2014年2月被告将涉案房屋交付原告。入住该房屋后，从邻居处得知被告父亲于2013年5月从该房屋跳楼自杀，当时情景惨不忍睹，由于被告隐瞒真实情况使原告作出了错误的买房决定。
诉讼中，原告陈述被告父亲从涉案房屋跳楼身亡，属非正常死亡，原告购买房屋为孝敬父母，涉案房屋属于“凶宅”，且为18层，影响原告的购房意向。根据《合同法》第54条之规定一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销或仲裁机构变更或撤销。依据诚实信用及公序良俗的原则，被告应将涉案房屋的情况如实告知原告，被告隐瞒实情，侵害了原告的合法权益。故请求撤销原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，被告返还购房款80万元。
被告答辩认为，涉案房屋不属“凶宅”，被告并没有低于市场价出售，亦没有义务告知原告其父亲去世真相的情况，原告在房价下跌时提起诉讼，目的不纯。
【法院判决】
一审法院认为，双方于签订了《房屋买卖合同》、经房产经纪公司居间签订了《房屋买卖居间合同》，不违反法律规定，是双方真实的意思表示。双方已办理了过户登记手续，被告将涉案房屋交付原告。双方均按照合同约定履行了各自的义务，合同已履行完毕，且原告居住至今。被告未将其父亲跳楼的情况告知原告，并非故意，其行为并未违背法律强制性规定。通过双方的陈述，可以证明被告父亲的死亡地点并不在屋内，情况与普通意义上的凶杀案件存在差异，且原告提供的证据不足以证明出卖人存在欺诈的事实。原告亦未提供其他证据予以佐证。通过原告与被告的陈述及双方提供的证据，无法认定被告存在欺诈行为，故对原告的诉讼请求应不予支持。一审法院驳回原告原告的诉讼请求。
原告对一审判决不服，提起上诉。
二审法院认为，当事人订立、履行合同，应出自当事人真实意思表示，且应当遵守法律、法规，尊重社会公德。被告父亲自涉案房屋内跳楼自杀的事件，虽与房屋质量无关，但从我国善良风俗出发，该事实足以对原告作出是否购买涉案房屋的真实意思表示造成影响，即被告在与原告进行房屋买卖交易过程中，应将该事实如实告知原告，被告关于未将此事实告知原告其不存在过错的抗辩理由不能成立。原告在违背真实意思的情况下与被告订立的房屋买卖合同，原告有权请求予以撤销。故一审法院认定事实错误、适用法律错误，应予改判。原告关于请求撤销原告与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款的诉请，予以支持。
二审后，被告不服终审判决申请再审。被告认为，从保护隐私的角度上来说，当然不会主动提及往事，被告主观上也不认为涉案房屋是凶宅，毕竟是发生跳楼自杀是自己的的亲生父亲。被告没有义务告知原告，二审判决认定事实不清，适用法律错误，案件应当以事实为依据，以法律为准绳，更应当弘扬社会正能量，不能制造矛盾，使得市场交易秩序不稳定。
再审法院认为：被告父亲在本案争议的房屋内跳楼自杀的事实，虽与房屋质无关，但足以影响原告做出是否购买的意思表示。虽双方签订的《房屋买卖合同》已生效并实际履行完毕，但鉴于被告在合同签订过程中隐瞒重大事实，使原告违背自己的真实意思做出错误的表示，原审法院结合证据情况并考虑社会善良风俗做出的判决并无不当。法院驳回了被告的再审申请。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为原告是否有权撤销涉案《房屋买卖合同》的问题。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
本案中，涉案房屋确曾发生过非正常死亡事件，虽然该情况并不影响涉案房屋在物理性质上的使用，但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该情况确实会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，因此属于与订立合同有关的重要事实。对此事实，被告作为房屋出卖方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，如实向买受人原告如实予以披露和告知。虽然双方的房屋买卖行为已经履行完毕，但被告隐瞒上述重要信息，使原告在违背真实意思的情况下订立涉案合同，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告要求撤销其与被告签订的《房屋买卖合同》符合法律规定。
根据民法总则相关规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所谓欺诈，指的是：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。欺诈行为的构成要素，首先，欺诈人有欺诈故意，指行为人具有故意欺诈他人的意思，即行为人明知自己的行为会使被欺诈人陷入错误认识，并且希望这种结果发生的一种心理状态。同时，欺诈人实施了欺诈行为指欺诈人语言、文字或活动有隐瞒事实而告知虚假情况的行为。即使被欺诈人陷于错误、加深错误或保持错误而虚构事实、变更事实或隐瞒事实的行为。其次，被欺诈人因欺诈而产生错误认识，并因错误认识而作出意思表示。
关于凶宅的具体含义，目前我国法律法规中没有给出明确的界定。从一般民间的说法来看，所谓凶宅是指在该房屋内曾发生诸如自杀、他杀、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大异常现象的房屋，具有“不吉利”的性质。一般包括三种情形：(1)曾经在该房屋内部发生过自杀、他杀事件等人为因素导致非正常死亡;(2)曾经发生过意外死亡事件的住宅，包括煤气爆炸、一氧化碳中毒等情况;(3)该房屋的地理位置、周边环境特殊，比如该房屋周边有火葬场、坟地等。
对于房屋买卖中出现的凶宅事实，房屋买受人是否有权撤销合同?
首先，房屋内曾发生过致人非正常死亡的事件属于房屋卖房者应当披露的信息。在中国，作为具有五千年历史渊源的文明古国，民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。
当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。房屋出卖人在出售涉案房屋时，负有信息披露义务，应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人，促使买受人做出正确的意思表示。
其次，买受人要撤销合同，必须提交证据证明卖房者在出售房屋前知道其出售的房屋中发生过致人非正常死亡的事实。若买受人主张卖房者构成欺诈从而撤销房屋买卖合同，应当对欺诈的构成要件事实承担举证证明责任。卖房者在向买受人出售房屋前是否知悉其出售的房屋中发生过致人非正常死亡的案件，是认定卖房者是否构成欺诈并撤销合同的关键。因此，买受人必须就卖房者在房屋交易以前已经知道自己的房屋中发生了致人非正常死亡案的事实提交证据予以证明。若房屋买受人完成其举证义务，证明了卖房者知道房屋内发生过致人非正常死亡的事实，那么卖房者属于应告知而未告知，违背诚实信用原则，则构成欺诈，合同应当以予撤销。
最后，撤销合同的诉讼请求受除斥期间的限制。除斥期间属于不变期间，不适用中止、中断和延长的规定，属于法院依职审查的法律后果阻断事由。对出卖人未履行告知义务的，使买受人因不知情作出违背真实意思表示的，买受人可自知道该事实之日起一年内向法院起诉，要求撤销买卖合同，并赔偿由此造成的损失，可以要求获得的赔偿包括但不限于：就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费和贷款费用等实际支出、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。
提示：本案例性文章仅限交流学习之用，不代表正式的法律意见，遇到类似情况应酌情参考。任何依照案例内容所做的决策和后果自行负责。如需正式的法律行动和意见，可咨询律师。
