2019年3月，原告刘A某将刘B某、刘C某起诉到法院，要求继承其父亲生前住房一套，经法庭审理查明，原告刘A某的父亲刘某某与妻子郑某婚后生育三个儿子刘A某、刘B某、刘C某，郑某于2006年病故，自郑某去世后，刘某某一直独自生活在与郑某共同购买的一套86平米的楼房中。
2018年9月刘某某病故后，刘C某将该房屋装修出租给他人居住，刘A某得知后，要求刘C某腾出房屋，称其父亲生前立有遗嘱，遗嘱写明将该住房由他一人继承;刘C某辩称，遗嘱属实，但是该遗嘱是2012年所写，2016年父亲生前已经将产权转移到他名下，现该房产所有权人已经不是刘某某。因遗嘱处分与实际处分不一致，双方发生纠纷，争论较激烈，原告诉至法院，要求按照遗嘱继承该房产。
提问：刘某某立下的遗嘱和实际处分房屋所有权的行为不一致时，应该如何处理?
【律师解答】
以实际处分房屋所有权的行为为主。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，根据最高法《关于贯彻执行<继承法>若干问题的意见》第39条规定：遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或者部分被撤销。本案的争议房产在被继承人生前已经处分并办理产权转移登记手续，是被继承人真实意思的行为表示，故以实际处分房屋所有权的行为为主。具体理由如下：
一、遗嘱人在生前按照法律规定对自己的财产予以处分及安排，在其死亡后才发生继承效力的行为符合遗嘱的构成要件。故在遗嘱人并未死亡的情况下，该遗嘱并未生效，遗嘱人有权对该遗嘱予以变更或撤销。
二、遗嘱撤销和变更的条件
(1)遗嘱人须有遗嘱能力
遗嘱的变更和撤销，与遗嘱的设立一样，都要求遗嘱人须有遗嘱能力。无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能变更或撤销遗嘱。如果遗嘱人在设立遗嘱后丧失了遗嘱能力，则在其遗嘱能力恢复前对遗嘱所做的变更和撤销都不发生法律效力，原来的遗嘱仍然有效。
(2)须为遗嘱人真实的意思表示
遗嘱的变更和撤销是遗嘱人生前根据自己的意愿在法律允许的范围内对自己原来所设立的遗嘱进行修改，因此遗嘱的变更和撤销必须是遗嘱人的自愿、真实的意思表示。遗嘱人因受胁迫、欺诈而变更或撤销遗嘱的，不发生遗嘱变更和撤销的法律效果，原遗嘱仍然有效。
(3)须为遗嘱人亲自依法定方式和程序而进行
遗嘱的变更和撤销，必须由遗嘱人亲自为之，不适用代理。遗嘱是一种要式法律行为，其变更和撤销必须依法定方式和程序来进行。我国《继承法》第20条第3款规定：“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”2000年3月1日司法部通过的《遗嘱公证细则》第22条规定：“公证遗嘱生效前，非经遗嘱人申请并履行公证程序，不得撤销或者变更公证遗嘱。遗嘱人申请撤销或者变更公证遗嘱的程序适用本规定。”
(4)须在遗嘱生效前作出
遗嘱是在遗嘱人死亡时发生法律效力，因此遗嘱的变更和撤销必须在遗嘱人生前，即遗嘱尚未生效时作出。如果遗嘱人死亡，不可能再存在遗嘱的变更和撤销。
