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已抵押的房屋竟然被转让! 转让的买卖合同是否有效?
时间:2019-05-13 浏览:3123 举案说法 大律师网 [复制网址]
导读:在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。引起物权变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响,只要该买卖合同系当事人真实性意思表示,符合合同生效条件,即属有效合同。

  王某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买房屋一套。合同签订后,王某按约定交纳房款及物业管理费、电梯检测维护费、垃圾清理费等相关费用。后王某发现房产公司将该房屋抵押给了银行,而无法办理房屋产权证,双方遂发生纠纷。

  提问:王某与该房地产开发有限公司签订的买卖合同是否有效?

  【律师解答】

  在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。引起物权变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响,只要该买卖合同系当事人真实性意思表示,符合合同生效条件,即属有效合同。

  第一,当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,房产公司虽已将涉案房屋抵押,但引起不动产变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

  第二,虽然《担保法》第49条规定,抵押期间抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人并经抵押权人同意,否则转让行为无效。但《物权法》第191条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第67条还同时规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律、司法解释的规定,旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。

  第三,根据《物权法》第15条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。综上所述,房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。据此,买受人即使因房屋被抵押而无法办理房屋所有权转移登记,也可以依据有效合同,通过要求对方承担违约责任、赔偿损失、行使解除权等途径获得救济。

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