开发商逾期交房,购房者主张解除购房合同等否被支持?

开发商逾期交房,购房者主张解除购房合同等否被支持?

作者：贾充昆律师—昆明专业房地产纠纷律师

近几年来，房地产开发商的逾期交付商品房的现象比较普遍，部分开发商开发的楼盘更有被法院查封和保全、楼盘烂尾的情形，购房者迟迟不能接房，严重侵害购房者的合法权益。那么，开发商逾期交房，购房者是否可以主张解除购房合同，退还已支付相关购房款？请求能否得到法院支持？

一、我国合同解除权的法律规定： 

合同解除分为约定解除和法定解除 

约定解除：《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”        

法定解除：第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

根据以上法律规定,开发商逾期交付商品房,购房者可以催告要求开发商按合同约定的交房标准在一定期限内交付房屋,开发商到期后仍未履行交房义务,购房者可以行使合同解除权。与开发商解除购房合同,返还因购房产生的相关费用，但双方在购房合同中有其他约定，按照约定处理。同时，如果购房者催告过开发商一定期限内交房，购房者须在三个月内行使解除权；逾期不行使的，购房者的解除权消灭。”

二、以下附两个案列

案例一

王某与某房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷案

案情简介：2013年1月20日张某与开发商签订《商品房购销合同》，约定张某以115999元向开发商购买昆明市五华区红云街道××苑地下室第-×层××号车位；张某于2013年1月20日一次性付款；开发商应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给张某；开发商如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，开发商按每天10元支付张某违约金，合同继续履行，逾期30天后，张某有权解除合同，开发商应按合同约定与张某结算退款（按银行同期活期存款利率计息）；合同补充协议约定除《商品房购销合同》约定的房价款之外，开发商代收以下款项：契税3480元、印花税58元、产权工本费550元、房屋公共维修基金3033元。张某遂交付开发商购房款115999元、契税3480元、印花税58元、产权工本费550元、维修基金3033元。2015年2月9日开发商在《生活新报》、《云南信息报》上刊登车位交付公告，通知业主车位交付时间为2015年2月10日至16日、2015年3月1日至15日。张某于2015年2月13日向五华区人民法院提起诉讼，请求：一、判令解除张某、开发商签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、判令开发商返还张某购房款115999元并支付违约金300元、购房款115999元自2014年8月1日起至还款之日止的利息（按银行同期贷款利率计）。三、判令开发商返还张某契税、印花税、工本费4088元。四、判令开发商返还张某维修基金3033元。

法院认定及裁判结果如下：

本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。张某、开发商签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。合同约定开发商应于2014年6月30日前交房，逾期30天未交房的，张某有权解除合同。开发商逾期30天未交房的行为致使张某解除合同的条件成就，故本院对张某诉请解除合同予以支持。故开发商应退还张某款项并按约承担违约责任即支付违约金300元、购房款自2014年8月1日起至退还之日止的利息（按银行同期活期存款利率计）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

1、解除张某张云与开发商于2013年1月20日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。

2、 由开发商于本判决生效后十日内退还张某张云购房款人民币115999元并支付违约金人民币300元、购房款115999元自2014年8月1日起至退还之日止的利息（按银行同期活期存款利率计）。

3、由开发商于本判决生效后十日内退还张某张云契税人民币3480元、印花税人民币58元、产权工本费人民币550元、维修基金人民币3033元，合计7121元。

4、驳回张某张云的其它诉讼请求。

案例二

适某与某房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷案

案情简介： 2014年9月10日适某、开发商签订《商品房购销合同》，约定适某以677235元向开发商购买五华区红云街道××苑××幢××××号房屋；适某应于签订合同当日支付开发商首付款207235元，余款470000元贷款支付；开发商应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给适某；开发商如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180天内，开发商按每天10元支付适某违约金，合同继续履行，逾期180天后，开发商按20元乘以逾期天数支付适某违约金，合同继续履行；合同补充协议约定除《商品房购销合同》约定的房价款之外，开发商代收以下款项：契税6772元、印花税5元、产权工本费80元、房屋公共维修基金8073元、其它费用7000元。适某交付开发商购房款677235元、契税6772元、印花税5元、工本费80元、维修基金8073元、其它费用7000元。2014年12月22日开发商在《生活新报》上刊登的交房时间顺延至2015年6月30日前。开发商作出的《致××业主的承诺书》载明其保证在2015年6月30日前交房；若在2015年6月30日前未能交房，商铺及住宅从2015年7月1日起按每天50元的标准补偿直至登报公告交房时间为止。2015年1月13日适某的委托律师以公证邮寄形式向开发商发出的律师函载明开发商在收到该律师函三个月合理期限内履行交房义务，逾期三个月仍未交房，解除合同。次日开发商收到该律师函。适某因本案聘请律师支出律师费20000元。迄今开发商未交房。开发商未在三个月期限内交房，适某起诉开发商，请求：一、判令解除适某、开发商签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、判令开发商返还适某购房款677235元、契税6772元、工本费80元、印花税5元、维修基金8073元、其它费用7000元，合计699165元。三、判令开发商赔偿适某损失即本金699165元自2015年1月1日起至退还款项之日止的利息（按银行同期贷款年利率计）。四、判令开发商支付适某律师费20000元。

法院认定及裁判结果如下：

本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。原、开发商签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。合同约定开发商如未按约定的时间即2014年12月31日前交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180天内，开发商按每天10元支付适某违约金，合同继续履行，逾期180天后，开发商按20元乘以逾期天数支付适某违约金，合同继续履行。即合同约定开发商逾期交房，开发商承担支付违约金的违约责任，适某不享有合同解除权。故本院对适某的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

驳回适某适琳的诉讼请求。

三、法律观点

通过以上案例，可以看出若开发商逾期交付房屋，购房者主张解除与开发商签订的购房合同，则需要双方在《商品房购销合同》中约定解除合同的条件，合同约定解除购销合同的条件成就时，此时向开发商主张解除合同才能被法院支持。案例一中购房者因与开发商约定解除购销合同的条件且条件成就，法院才依法支持其诉求；而案例二中购房者与开发商签订的购房合同中因没有约定解除合同的条件，购房者仍催告开发商三个月交房且在法定期限内主张解除权吗，最终因其未享有合同解除权而被被法院驳回其诉请请求。

    因此，购房者在开发商逾期交房后，要慎重选择主张解除合同，一定要仔细审核《商品房购销合同》中开发商逾期交房的违约条款是否约定解除合同及条件。如若《商品房购销合同》中约定逾期交房可以解除合同且解除条件成就时，一定要在法定期限内诉请解除合同，逾期不行使的，购房者的解除权消灭，购房者只有依这样才能维护自己的合法权益，以免给自己造成更大损失。