关于印发米东区房屋征收补偿实施细则的通知

　　各乡镇人民政府，各片区管委会（街道办事处），区属各委、局、办，各相关单位：

　　《米东区房屋征收补偿实施细则》已经区三届人民政府第二次常务会议研究同意，现予印发，请认真遵照执行。

　　2017年5月8日

　　米东区房屋征收补偿实施细则

　　为规范我区房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，遏制与惩处违法建设行为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(自治区政府令第187号)、《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿工作程序》（新建房函﹝2014﹞12号）、《乌鲁木齐市个人建房规划管理办法》（乌政办﹝2011﹞366号）、《乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（乌政办﹝2017﹞3号）及《关于印发加快城市化进程工作相关配套文件的通知》（乌城化［2004］1号）的有关要求，结合我区实际，制定本实施细则。

　　一、征收补偿原则

　　应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开、保护合法的原则。

　　二、征收补偿条件

　　（一）补偿对象为《乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》发布后实施的老城区改造提升项目及自治区、乌鲁木齐市、米东区重点建设项目征收蓝线范围内的个人自建住宅。

　　（二）个人自建住宅用地面积，以房地产权证、宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。农村宅基地面积的认定，按照《土地管理法》及相关法律法规政策执行，村民身份由村镇两级组织认定。

　　（三）依法对被征收范围内房屋、土地调查登记、核实认定的结果，未出具核实认定结果的，房屋征收部门不得实施补偿。

　　（四）征收范围内的未登记房屋，由米东区人民政府组织规划、国土资源、建设、行政执法、工商、税务等部门进行认定。认定工作由米东区未登记房屋认定工作领导小组及其办公室负责，按照以下规定进行核实认定：

　　1、市、镇规划批准公布前建造的，认定为合法建筑；

　　2、依法应当予以拆除或者没收的，认定为违法建筑；尚不构成依法应予拆除或者没收情形的，认定为对规划实施尚未造成不可消除影响的建筑；

　　3、依法应当按照永久性建筑核发建筑规划许可证，但是规划部门核发临时建筑规划许可证，且建成的房屋面积、层数、高度等未超出临时建筑规划许可的，认定为合法建筑；

　　4、将住宅改变为商业经营用房，并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记的，认定为改变用途的建筑；

　　5、因判决、仲裁、继承、接受遗赠，法律文书已经生效或者法律事实已经发生，但未办理房屋权属转移登记的，认定法律文书或者法律事实确定的权利人为被征收人；

　　6、基于买卖合同转让房屋，但未办理房屋权属转移登记的，认定占有人为被征收人。

　　前款规定涉及房屋面积的核实认定，应当依据具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果作出。

　　三、补偿标准、计算方法及依据

　　（一）房屋价值补偿：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，鼓励以货币补偿方式进行补偿。

　　1、房屋价值由评估机构根据房屋征收评估办法并参照被征收房屋同区位类似房地产的市场价格评估确定。被征收房屋合法建筑面积低于50平方米的住宅房屋，给予面积补贴。补贴面积=50平方米-被征收房屋合法建筑面积，补贴面积不收取差价款。

　　2、被征收房屋为住宅且被征收人选择货币补偿的，在同区位类似房地产评估价格的基础上上浮20%给予补偿。房屋货币补偿金额按照下列公式计算:被征收人房屋货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋同区位类似房地产市场评估单价×(1+20%)+补贴面积×被征收房屋同区位类似房地产市场评估单价。

　　3、个人自建住宅房屋可建设房屋面积的认定，按照《乌鲁木齐市个人建设房屋规划管理办法》，留出一定的空地率作为院落及绿化用地，层数为两层核算。空地率标准如下：用地面积在200平方米（含200平方米）以下，空地率不低于25%；用地面积在200-400平方米（含400平方米）之间，空地率不低于30%；用地面积在400平方米以上，空地率不低于40%。

　　4、个人自建住房面积未超过可建设房屋面积的部分，给予全额补偿。

　　5、个人自建住房面积与可建设房屋面积的差额部分，按照房屋现行市场评估价格扣减建筑成本价给予补偿。

　　6、个人自建住房面积超过可建设房屋面积的部分依据《实施撤村建居处理村民自建房的指导意见》第四条，作为临时建筑按照评估价的50%给予补偿。

　　7、房屋附属设施及装修依据评估结果进行货币补偿。

　　8、因危房翻建拆除的房屋，合法建筑面积及土地面积的认定，依据土地证、规划建设部门批准文件记载房屋面积及土地面积为准。

　　（二）不予补偿情形

　　征收决定公告发布前，已被有关部门认定为违法建筑，做出并送达拆除和没收决定的房屋；征收范围确定后违法建设的房屋。

　　（三）搬迁、临时安置补偿

　　1、搬迁回迁补偿费：按照当地市场价测算，选择货币补偿的，给被征收人一次搬家费;选择产权调换的，给被征收人两次搬家费。

　　2、临时安置费：被征收人选择产权调换，且自行解决周转用房的，征收人按照房屋所在地类似房屋市场租赁价格按实际过渡月数发放；选择货币补偿或者现房产权调换方式的，一次性支付三个月临时安置补偿费。

　　（四）被征收房屋批准用地范围内的土地使用面积超出房屋合法建筑面积的部分，应当按照土地市场价给予补偿，不得将空地面积计为房屋建筑面积进行补偿安置。

　　四、房屋产权调换

　　（一）被征收人选择房屋产权调换，房屋征收部门以“征一还一”的原则进行补偿安置，与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。被征收人选择房屋面积超出应安置面积部分的增加面积，由被征收人按照政府采购价格补齐差价。

　　（二）产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿：损失补偿≧（产权调换房屋套内建筑面积×产权调换房屋公摊系数）—（被征收房屋套内建筑面积×被征收房屋公摊系数）

　　五、奖励办法

　　在征收房屋过程中，被征收人积极配合征收工作，并在征收决定确定的签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的，房屋征收部门应当分段给予奖励，超出签约期限的不予奖励。奖励标准为:

　　（一）被征收合法建筑面积100㎡以下（含100平方米），按600元/平方米给予奖励，每户不低于3万元;

　　（二）被征收合法建筑面积超过100平方米小于200平方米（含200平方米）的部分按400元/平方米给予奖励;

　　（三）被征收合法建筑面积超过200平方米小于300平方米（含300平方米）的部分按200元/平方米给予奖励;

　　（四）被征收合法建筑面积超过300平方米以上的部分按100元/平方米给予奖励。

　　有下列情况之一的，被征收人不得享受本办法规定的奖励：

　　1、在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未签订补偿协议的;

　　2、在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订协议，但未按协议约定期限腾空房屋交付拆除的;

　　3、由区人民政府依法作出征收补偿决定的。

　　六、补助办法

　　持有乌鲁木齐市《城市居民最低生活保障证》的被征收人，给予每户1万元补助。生活困难且持有《残疾证》的被征收人，给予每人1万元补助。

　　七、本细则自公布之日起施行，由米东区房屋征收与补偿管理办公室负责解释。