“租购并举”政策背景下，从法院判决看房屋租赁市场的法律纠纷------附律师说法系列之（二）
作者：杭州房屋租赁纠纷王熙律师（电话：18457135858）
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透过今年两会热词，再一次看到租赁市场有很大的发展潜力，3月5日，在十三届全国人民地表大会第一次会议中，国务院李克强总理在政府工作报告中，与房地产及租赁市场相关的“房主不炒”、“住房制度”、“保障房”相关的热词多次出现，“房子是用来住的，不是用来炒的”，为了保障人们住有所居，租购并举制度推行下租赁市场会越来越热。
杭州几年前，下沙一带就有人收购一些房源，将传统个人租赁变成一种经营行为，随着市场的热度上升，交易的频繁，与此相关的法律纠纷越来越多，杭州房屋租赁纠纷律师王熙律师通过研究典型的法院判决，透过交易纠纷及处理结果，发现合同漏洞都有哪些，给我们的顾问单位及承租人一些法律指导，致力于增加租房过程的“安全感”，推动租赁市场的规模化发展。
案例：
案情介绍
A（出租方）与B（承租方）签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定租期10年，经营用途为东南亚餐厅，且未经A许可，不得擅自改变用途，后B对涉案房屋进行装修，短暂营业后，因无法办理营业执照，B只能关停餐厅，遂对A提起诉讼。
B的诉讼请求：要求A承担1，装修损失，2，开办费、员工遣散费损失；3，返还保证金；4，承担违约金
B的理由：1，A未告知房屋已经抵押，2，不提供产权证（B曾经致函A要求提供产权、消防、环保审批证件），3，未告知不得用于餐饮，导致营业执照办不下来，A违约了。
A的理由与答辩：
1，A有合法出租权；
2，周边与B 经营性质相同的餐厅均办理了营业执照，未办理营业执照是B的自身原因，与A无关，不能证明办理营业执照必然要求提供产权证；
3，A超市被查封期间不影响B的营业，装修等损失无依据。
法院审理后认定：
1，A有合法出租权：房屋产权人是村委会及经济合作社所有，有产权人出具的证明可以确认；
2，双方房屋租赁合同关系应当解除，因为合同目的已经无法实现：约定经营用途为东南亚餐厅，且未经A许可，不得擅自改变用途，而现实问题是承租的房屋因为选址的问题（选址不符合《大气污染防治法》81条第二款：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”）不能办理排污许可证，不符合经营餐饮服务业的条件，进而办不下来营业执照。
合同什么时候开始解除的？是第一次发送解除函的时候吗？法院认为第一次A收到解除函后，B没有实际腾空房屋归还A，反而有部分转租行为，因为租赁房屋是一个整体，不存在部分退租，B仍然实际使用房屋，所以第一次双方合同没有解除，第二次B再次发送解除告知函的时候，A没有答复也没有在三个月内到法院或仲裁委确认解除的效力，因此第二次B收到解除函时双方合同已经解除。
3，是谁违约了？法院认为：导致合同解除的原因是无法办理营业所需的证照，而非法院的查封或其他因素，双方在合同签订时均未考虑到，属于认知上的错误，对合同的解除双方均不存在违约，属不可归责双方的事由。
4、B的经营损失谁来承担？
因为合同不存在有违约方，但只经过短暂的试营业，装修价值没有多大的改变，对装修的损失，结合租赁物使用用途的知晓度，承租人租赁房屋的注意义务程度，使用时间，B租赁房屋后其他的投入等考虑，按照公平原则，A需要承担60%（装修损失经过鉴定，并且需要扣除可移动的设备，家电，这些东西属于可移动物体不属于添附，B需要尽快搬走，至于开办费，员工工资等这些费用属于开餐厅正常支出，有的费用也没法确认与开餐厅是否有必然关系）；
5、因为双方无人违约，A不用承担违约金，保证金已经在B拖欠A租金的纠纷中另案抵扣，所以案件也不处理。
启示
：房屋租赁合同目的无法实现的时候，虽然出租人没有提供产权证等证件但是出租权有合法来源的，房屋租赁合同是有效的，在区分合同目的无法实现是谁导致的基础上确定违约责任的承担者，最后根据损失，过错确人责任的承担者，因此承租人受损的也要积极取证，保留损失的证据。
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