农村自建房屋可以买卖吗？

城市生活虽然精彩，但污染严重、人潮拥挤，有很多城里人愿意到乡下养老，甚至想在乡下买一栋小楼，享受另一种自给自足的快乐。那么问题来了，农村的自建房城里人可以买卖吗？如果合同被认定无效，应当如何处理房屋及房款？许晓燕律师18915762832整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

1、城镇居民购买农村自建房，房屋买卖合同属于无效合同。

无论是可以自由买卖的商品房，还是交易受到限制的农村自建房，在房屋转让时，均涉及到两部分权利义务的转移：一部分是产权人拥有所有权的房屋建筑，一部分是产权人仅享有使用权的土地。城镇住房所依存的土地性质为国有建设用地，而农村住房所依存的土地性质为农村宅基地。因此，在农村自建房出售时，不可避免的宅基地使用权也会一并转让，这就涉及到宅基地能否转让的问题。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。换言之，如果是本村集体经济组织成员之间互换、买卖房屋，则因为买卖双方均为有权享有宅基地的主体，法律并未禁止其买卖房屋的行为，应为有效的合同。

而城镇居民并非村集体经济组织成员，无权享有村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得农村房屋所有权，故城镇居民与农村居民签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而属无效。

2、合同被认定为无效后，房屋的处置。

就许晓燕律师18915762832查询的案例来看，城镇居民（或非本村集体成员）与农村居民因农村自建房买卖而产生的纠纷中，房屋买卖合同一般均被认定为无效，并根据《合同法》第五十八条的规定，判令购房者返还房屋，卖房者返还房款。

当然，也有例外情形，例如在昆山市人民法院判决的（2016）苏0583民初16400号案件中，法院认为农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，根据合同法的相关规定，应当认定双方签订的房屋买卖合同无效。但另一方面，法院考虑到合同无效双方均存在过错，购方自取得涉案房屋后居住13年之久，卖方并未提出异议，卖房作为集体组织成员，擅自出售宅基地上房屋，损害集体利益，所以不应从其故意行为中受益，故对于卖方要求返还涉案房屋的诉请予以驳回，购方仍然有权继续居住。

3、已交付的房屋发生动迁，拆迁利益归属。

一般卖房一方之所以会提起确认合同无效之诉，或要求购房者腾退之诉，大多是因为案涉房屋发生动迁，从而产生巨大的利益冲动。在一些购房合同中，买方为了防止出现这种因动迁而产生纠纷，甚至也会在合同中约定，假如出现拆迁情况，所有利益由买方享有这样的约定。诉讼中，买方也会辩论虽然买卖房屋的合同无效，但约定拆迁利益归属的这一条款应当是有效的，购房合同只是部分无效而已。但许晓燕律师18915762832认为这一说法是站不住脚的。

根据《合同法》的相关条款规定，影响合同成立的必备条款有三项：即当事人条款、标的条款和数量条款，此三大必备条款构成了一个合同的根基，该三大条款无效，则合同全部无效，其他非必备条款无效，合同并不必然全部无效，可能会构成合同的部分无效。而在城镇居民与农村居民签订的房屋买卖合同中，因城镇居民并不具有农村集体经济组织成员的身份，但合同中所涉标的为农村自建房，是附着于农村宅基地之上的建筑物，是只有村集体成员才有使用权的土地，所以城镇居民不具有签订该份合同的主体条件，这将导致整个合同的无效。

合同无效后，应当将当前情形恢复到没有签订合同前的状态，购方不享受任何房屋带来的利益，当然也包含不享有拆迁利益。