提前解除租赁合同该怎么赔偿？

租房合同是实务中最经常见到的合同形式，既有个人租赁住房的简单合同，也有公司租赁工业厂房等标的额较大的合同。一般来说，合同签订生效后，双方均应当诚实信用约定履行合同义务，但在实际履约过程中，除双方协商一致提前解除外，无论是出租方还是承租方，还是很有可能因种种原因而造成合同的提前解除。现行《合同法》对此作了相应的规定，赋予守约方在一定情况下的法定解除权，接下来许晓燕律师18915762832就带大家一起了解下。

一、合法提前解除租赁合同的情形

1、出租人的法定解除权

      在房屋租赁合同中，出租人的主要合同权利为收取租金，获得收益，但同时出租人仍然享有房屋的所有权，有权合理控制房屋存在的各项风险，因此（1）如果承租人不付租金，对于出租人而言，合同目的无法实现，当然有权解除合同；（2）另外，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失或是未经出租人同意就将房屋转租他人，将会大大增加出租人的风险，出租人也可以要求解除合同。

2、承租人的法定解除权

      对于承租人而言，获得房屋的使用权是合同的主要目的，但如果租赁物危及承租人的安全或者健康，例如明知是危房还租赁使用，法律赋予承租人随时解除合同的权利。在人身权与债权两种法益相冲突的情况下，法律将倾斜性的保护人身权，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格也一样享有解除权，避免因为承租人需要履行合同而受到人身安全的危险。

需要特别注意的是，合同法规定租期在6个月以上的必须签订书面租赁合同，不签的视为不定期合同。而且租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限也视为不定期合同。那么在这两种情形下，因为租期视为不定期，无论是出租房还是承租方均可以随时要求解除合同，法律风险极大。许晓燕律师18915762832提醒，对于承租方而言，寻找新的处所及搬迁都需要时间和成本，承租方要尽量避免发生此类情况。

        房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋：(1)房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋；(2)协议未到期，出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋；(3)房屋承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的；(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。

　　如果承租人在上述情况下，不允许出租人提前解除租赁合同，出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院，请求法院调解或者判决，来保护自己的合法权益。

　　二、违约解除租赁合同应当赔偿损失

　　上面说到的是合法解除租赁合同的情况，但现实中解除的原因五花八门，而且很多并不是合法解除，从而产生合同纠纷。处理此类纠纷的原则是，租赁合同中对此有约定的，按约定办理；没有约定的，应看租赁合同能否继续履行。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，合同才能解除。

　　至于租赁合同提前解除的赔偿问题，如果租赁合同已经明确约定了违约金条款或损失的计算方式，按约定执行；对此未约定的，应由违约方赔偿守约方合理的损失。合同法第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，就租赁合同而言，出租房的损失应当包括房屋租金的损失；而对于承租方而言，损失包括搬迁费用、营业停顿等合理损失。

　　三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题

　　1、押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。

　　在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。

　　之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额，否则只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。

　　2、如何做到提前解约，而不承担违约责任？

　　经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。

　　　但一旦纠纷已经发生，双方再达成一致意见的可能性就大大降低了，如果在纠纷发生前就可以就某些具体的情况进行事先约定，效果将会大大提高。比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。

　　3、提前解除合同要有必要的书面手续。

　　双方协商一致解除，应当签订《解除租赁合同确认书》，在文件中明确交房手续，物品交接，退还剩余的租金和押金。如果无法协商不一致，守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。