一房两卖开发商涉嫌欺诈 20套已售房产顺利抵押

住了9年的房子，迟迟办不来产权证，而且被开发商拿去抵押贷款，厦门、福建两级法院对此作出的判决还起了冲突——一个说业主购房合同有效，一个又说抵押权人优先受偿。这房子到底归谁？难道业主真要从住了9年的房子中搬出去？本报特邀厦门大学法学院卢炯星、黄健雄两名教授，对案件进行了评析，并为业主支招。

　　市房管局
　　这是典型的一房两卖
　　市房管局日前向记者证实，兴鸿广场小区在2001年交房时，开发商并没有按规定到房管局登记备案。因此，2006年开发商利用小区已经售出的房产进行抵押贷款时，能够顺利通过房管局的登记，办齐相关手续。
　　“这是典型的一房两卖情况。”市房管局工作人员说，随着开发商的跑路，很多问题成为死结。
　　工作人员表示，早年的房屋产权登记制度确实存在漏洞，给了不良开发商可乘之机。后来推出的房产交易网签制度，就是为了防范开发商这种一房两卖、多卖的行为。“现在签订购房合同后，开发商要立即通过房管局的网站进行报备，同时会生成一个网签号，供购房者查询。”
　　工作人员也希望借由本报的这次报道提醒购房者，在签订合同后要及时上房管局网站查询产权登记情况。

　　专家析案
　　20套已售房产顺利抵押，房产相关部门也有责任
　　无论是厦门当地法院认定业主购房合同有效的裁决，还是福建省高院认定借款合同有效，抵押权人可优先受偿的裁决，如果分开来看，各自都是没有问题的。那么问题出在哪呢？厦门大学法学院教授卢炯星认为，首先，开发商的行为已经涉嫌欺诈；其次，房产相关部门在2006年为开发商办理抵押登记手续时，是否尽到了核实义务，也是可商榷的。
　　卢教授提出，根据《民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所做出的民事行为无效。开发商在2006年用已经售出的房子抵押借款，显然是一种欺诈行为，买房人可以据此质疑抵押的有效性。　 
　　卢教授认为，20套已经售出并已入住的房子却能顺利办理抵押手续，房产相关部门在此事中也存在责任。根据《物权法》第十二条规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。“当时买房人都已经入住好几年了，如果有关部门进行了必要的实地调查，就不会出现后面的问题了。”但卢教授也指出，《物权法》是2007年10月施行的，而本案中的抵押行为发生在2006年，因此业主可能将难以追究房产相关部门的法律责任。

　　【专家支招】
　　购房人可提出执行异议
　　厦门大学法学院教授黄健雄：商品房在出售之后还没有办理权属证书之前，大体上有三种情形：一是业主购买但房屋仍登记在开发商名下；二是业主购买的房屋系“一房多卖”或“二手买卖”，房产在他人名下；三是业主购买商品房并实际入住但尚未办理交易鉴证，而又被开发商卖给其他人或者抵押给他人。本案即属第三种情况。
　　有些不法开发商为了回笼资金，“一房多卖”或者“先卖后抵”，拿到钱后逃之夭夭。已购买此类房子的业主们往往因为无法办理过户手续，而成为“黑户”，并且还面临法律风险及陷阱，特别是开发商将已出售的商品房又拿去抵押借款这种情况。
　　应当说，债权人与开发商为借款而设定的抵押权属于担保物权，而物权具有优先于债权特性。购房人在房屋办理产权登记之前还属于债权范畴，因为不动产的转移是以登记为生效要件的。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　据此，本案中的购房人可提出执行异议，向法院递交《商品房买卖合同》、认购书、房款收据、电费发票、煤气初装费收据、煤气收费发票、固定电话费发票、物业管理费及水费收据等证据，证明业主已经支付了部分购房款，并已实际入住使用，由此确认购买商品房的法律事实，认定业主的实际购买人身份。对已经付清全部房款的，房产立即予以解封；对于没有全部交齐购房款，但已经支付了部分购房款，并已实际使用的，由于未办理房产证和产权过户登记，过错不在业主，因此，待购买人把剩余购房款缴到法院后，应随即予以解封。对因“炒楼”转手交易、合同撤销等原因不符合法定条件的购买人，则应通过其他途径解决问题。