“秉公执法，保护国企。”“金融卫士，执法精英。”
今年4月以来，徐汇法院执行事务服务中心陆续收到多位当事人送来的锦旗，锦旗的赠送者有个人、有金融单位，也有国有企业。一年多以前，因为一幢大厦的产权归属使得这些原本并不相干的个体联系到了一起，一年后大厦的拍卖及产权交接工作都已完成，作为大厦拍卖申请人、大厦的买受人，甚至还有曾经在大厦工作的员工怀着同样的心情来到法院，向法院高效而又人性化的执行表示感谢。
上亿债务缠身 金轩大厦被拍卖
上文所说的这栋牵动众人心的大厦位于上海徐汇区漕溪北路南丹东路口，大厦以当时产权人之一上海金轩（集团）有限公司董事长朱金轩的名字命名。提到老板朱金轩，在上海滩建筑行业也算小有名气。上世纪八十年代，初出茅庐的他曾连续三年荣获上海市“新长征突击手”称号。此后，随着改革开放浪潮涌动，朱金轩下海成立了自己的建筑公司，并不断将企业做大做强，先后开发了多个楼盘，投资建造了市郊度假村，市区商务楼、酒店等项目。
然而近年来，由于房地产市场不景气，外加管理不善等诸多原因，公司财务状况频亮两红灯，此外圈内人士披露董事长因赌博而债台高筑，使得公司经营状况每况愈下，各类经营、借款、租赁纠纷也随之而来。自2003年至今，仅在徐汇法院受理的案件中，以金轩公司为被告的诉讼就不下三十余起。公司名下的度假村、商务楼陆续在案件执行中被拍卖。
去年2月，工商银行依据生效的法律文书向徐汇法院申请强制执行，要求金轩公司支付贷款本金及利息等共计1亿7千多万元，此外，还有多家企业和个人因其他诉讼向法院提出执行金轩公司财产的申请。
金轩公司已今非昔比，上亿债务如何清偿？执行法官徐沁在收到申请后，对公司名下资产进行了逐一排摸和价值评估，最终决定将南丹东路238号金轩大厦的部分房产进行拍卖。通过竞拍，上海亚洲房地产发展有限公司以2.5亿元人民币拍得该处产权。
法律关系错综复杂 抽丝剥茧破解难题
拍卖顺利完成，但执行法官深知万里长征这才刚刚迈出第一步。在执行调查中法官发现，金轩大厦拍卖款2.5亿元，但金轩公司在该房产上设置的抵押权的金额竟高达2亿7千多万元，此外还有4300万元的其他债务和拖欠装潢公司的310万元大厦装修款。
根据相关法律法规与分配的过程中，具有担保物权的债权人享有优先受偿权，而该案中享有优先受偿权的债权金额就已超出了可分配款项金额。如何确定分配方案？难题摆在了执行法官面前。
装潢公司包工包料的装修工程属于加工承揽性质，根据法律规定，装修部分的财产价值享有留置权，优先受偿权的顺位也先于抵押权。因此310万元的装修款应先予考虑。为尽快兑现债权人的胜诉权益，执行法官在根据拍卖房产上设置抵押的先后顺序确定优先权受偿顺位和受偿范围后，召集享有优先权的各债权人协商，在平衡各方利益的基础上达成分配方案。
金轩案件的标的金额较大，法律关系复杂，涉及群体较多。徐沁法官在案件执行中进行了数十次实地走访调查，摸清整个大厦的经营使用、人员分布情况，为大厦产权交接工作做好准备。而在此期间，作为本案被执行方的金轩公司并未积极予以配合，甚至对大厦停水停电，给大厦内业和租户主造成恐慌，存在着诸多不稳定的因素。执行法官一边安抚楼内人员情绪，一边抓紧联系本案各方当事人确定交接日期，并分步骤制定出详细的执行预案。
时间不等人，今年4月8日大厦的房产强制交接工作如期进行。为确保交接工作顺利、有序进行，徐汇法院分管副院长殷勇磊亲临现场指挥，执行庭全体干警出动，同时调拨20余名法警配合。根据事先制定的执行预案，在每个楼层安排人员具体负责，以及时应对可能发生的意外情况。此外，考虑到此次执行的复杂和难度，为保证财产清单登记造册的法律证明效力，避免当事人或案外人拒绝在财产清单上签名而可能造成的相关财产灭失、毁损等风险，法院改变以往清点迁出人员及单位财产由执行法官负责的常规做法，在征求了当事人的意见后，当天的强制执行过程中，法院引入公证机构进行清点造册并予以公证。
权衡各方利益 人性化执行赢赞誉
大厦产权被拍卖，金轩公司债权人的利益得到了保护，但与这栋28层大厦的命运息息相关的却不仅仅只是本案的债权人。金轩大厦员工如何安置，大厦租户的利益如何保障？ 针对不同群体的利益需求，法官在执行过程中采取多项人性化的措施，避免因本案执行而引发新的矛盾冲突。
公司官司缠身，资不抵债，对于金轩公司的员工来说无疑将面临失业困境。听闻员工们尚有被拖欠的工资，执行法官决定在处理案件的同时主动介入此事，为员工们争取一些利益。为此，徐沁与金轩公司进行沟通，希望公司不要一刀切地与员工解除合同，尽可能地保留部分工作岗位。在大厦房产被拍卖后，法官又与买受人协商，续聘原大厦内的员工，从而解决了大部分员工的就业问题。
在金轩大厦被法院列为强制对象后，大厦内的许多租户一度产生不安情绪，担心房产被拍卖后，法院组织强制交接会打破“买卖不破租赁”的原则。为全面了解大楼内租户的情况，执行法官采取逐一走访的方式进行摸底调查。对于拍卖公告前就已存续的租赁关系，根据“买卖不破租赁”的原则予以保护，并在拍卖前登记造册以便买受人掌握相关情况并便于拍卖后交接工作的开展。拍卖完成后，法官积极为买受人和租户的租赁协议变更搭起沟通的桥梁，较好的维护了租户的合法权益。
执行法官感言：
借助第三方力量 执行工作更加透明、公正
在本案的执行过程中，引入公证机构参与产权交接的这一做法在以往的案件执行中并不多见。
“我们也是在经过充分的前期走访、调查后才决定这么做的。”徐沁法官介绍，长期以来在执行工作中始终有一个难题困扰着执行法官。在有些执行财产较多的案件中，被执行人在执行过程中对相关的财产不提异议，甚至也在财产清单上签了字，但事后却又对财产的数量、品质提出异议，并以此作为向执行法官发难的理由。
金轩大厦中被执行房产的实际占有人情况复杂，有业主、有租户，有金轩公司员工，还有因债务问题而强行占有房产的，涉及财产数量也相当庞大，这些都将会给房产交接的清点工作带来较大难度。
“为此我们改变了以往由执行法官进行财产清点的做法，而是借助第三方力量，由公证机构参与到这一工作中，即在强制执行现场，由公证机构人员对被执行人的财产的数量、品质现场登记造册”，徐沁法官说。实践证明，这一做法在保证财产清单登记造册的法律证明效力的同时，也避免了因当事人不配合而阻碍法院执行工作进行的情况发生，使涉案财产的清点登记工作更加公开、透明，以此取信于双方当事人，同时也提高了法院的执行效率。
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