房产过户

　　房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。

　　准备资料

　　房产过户准备资料

　　（1）房地产转移登记申请表；

　　（2）申请人身份证明；

　　卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件；如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

　　买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

　　（3）房地产权利证书；

　　（4）有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；

　　（5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；

　　（6）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；

　　（7）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；

　　（8）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；

　　（9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书，付清地价款证明；

　　（10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；

　　（11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；

　　（12）房地产共有人同意转移的意见书；

　　（13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；

　　（14）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，

　　应提交有关部门的批准文件；

　　（15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　手续

　　房产过户手续

　　（1）房地产转移登记申请表；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）房地产权利证书；

　　（4）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；

　　（5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；

　　（6）人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；

　　（7）非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；

　　（8）行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；

　　（9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明；

　　（10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；

　　（11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；

　　（12）房地产共有人同意转移的意见书；

　　（13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；

　　（14）国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，

　　（15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　流程

　　房产过户流程

　　1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场（如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字）。

　　2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

　　3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

　　4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

　　注意事项

　　房产过户注意事项

　　1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；

　　2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；

　　3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件；

　　4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；

　　5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；

　　6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。

　　去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件，

　　去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场：带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证（单身的需要单身证明）买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

　　（五）其他必要材料。

　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

　　费用

　　房屋过户费用

　　继承主要费用 继承权公证

　　继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

　　在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力；第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

　　赠与主要费用 个税+契税+公证费

　　如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。　不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。

　　买卖主要费用 营业税+个税+契税

　　以该房产满五年和未满五年两种情况计算：第一种，房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费；第二种，房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。　个贷专家指出，在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

　　二手房

　　房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以及商品房过户

　　继承过户

　　流程

　　一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；

　　二、办理房产证过户手续要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

　　1、被继承人死亡证明；

　　2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；

　　3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

　　4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件；

　　有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）。

　　三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

　　申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。

　　四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

　　费用：

　　继承房产的费用有

　　（1）公证费 40元/平米*产权证面积

　　（2）继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人

　　注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

　　（3）房地产价值评估费用

　　根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算

　　房地产价格总额（万元）累进计费率%

　　100以下5

　　101以上至1000部分2.5

　　1001以上至2000部分1.5

　　2、所需材料 ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。

　　⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。

　　注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

　　房屋转让过户

　　规定：

　　投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

　　一、当事人提供的材料是否合法、有效；

　　二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；

　　三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；

　　四、受让人按规定是否可以受让该房地产；

　　五、买卖的房地产是否已设定抵押权；

　　六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；

　　七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；

　　八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

　　二手房过户所需材料

　　过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

　　转让过户费用

　　一。正常过户

　　1、交易税费

　　a.营业税 （税率5.55% 卖方缴纳）

　　根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

　　这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

　　另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

　　b. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

　　征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

　　注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

　　另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　c. 印花税 （税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

　　d. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

　　征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　e.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

　　一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　f.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米

　　g.登记费（工本费） 80元 共有权证：20元

　　2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

　　⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

　　注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

　　赠与过户

　　1、费用 免征营业税和个人所得税，但是需要增加

　　⑴公证费 40元/平米*产权证面积

　　⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税

　　其他费用和正常过户都一样

　　2、所需材料

　　⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套

　　⑵不需要经过地税局直接可以过户。

　　⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

（编辑：言几）