1.告知。征地依法报批之前，由市、县人民政府(或政府征地机构)向拟征地所在的乡(镇)、村，将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式等内容以书面等形式告知被征地集体经济组织和农户，并通过召开村民大会或村民代表大会就征地事项听取被征地农民的意见。
2.调查确认。市、县国土资源部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行勘测调查，调查的结果经被征地集体经济组织、农户等产权人确认。
3.告知听证。市、县国土资源部门告知被征地当事人对拟征收土地的补偿标准和安置方式有申请听证的权利，当事人提出听证要求的，应按照《国土资源听证规定》组织听证，并根据听证结果对拟上报的征地方案加以完善。
4.征收方案报批。在认真调查和充分征求意见的基础上，市、县国土资源部门(政府征地机构)与被征地农村集体经济组织草签征地补偿安置协议，并根据编制征地方案进行报批。
5.征地方案、征地补偿安置方案公告。征地方案、征地补偿安置方案经依法批准后，市、县人民政府和国土资源局依法在被征地村组进行公告。
6.征地补偿登记。被征地农村集体经济组织 、农村村民或者其他权利人在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
7.落实征地补偿安置方案。征地补偿安置方案批准后进行公告，并在三个月内，由市、县国土资源部门统一将征地补偿的各项费用直接支付给被征地村集体经济组织，并按照安置方案，由当地乡镇人民政府组织被征地集体经济组织落实被征地农民社会保障参保工作。
征收集体土地的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次。
国土院批准征收集体土地的类型和规模：基本农田、耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的集体土地。
省人民政府批准征收集体土地的类型和规模：基本农田以外、耕地35公顷以内、其他土地70公顷以内的集体土地。
征收集体农用地，经国务院或省级人民政府批准农用地转用审批的，同时办理征收审批手续，不再另行办理征收审批。
什么是集体土地征收
集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给予被征地的农民集体和个人补偿及妥善安置的法律行为。
土地征收特征
1.统一性。征地是国家行为，只能是由政府代表国家统一行使征地权，任何单位和个人都不能行使征地权。
2.行政性。征地必须是经依法批准的行政行为，不得擅自占用集体土地。
3.补偿性。征地后必须对被征地单位进行补偿，对因此造成的剩余劳动力予以补助并妥善安置。
4.强制性。被征地单位在依法批准征地后，应该服从，不得无理阻挠征地。
5.公开性。征地的有关事项必须向社会公开，接受社会的监督。
土地权属争议是指因土地所有权、使用权和他项权利归属而发生的争议，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。农村涉及比较多的土地权属争议有宅基地纠纷、农民集体之间的土地所有权争议、国有土地使用权与农民集体之间的争议。
土地权属争议调处程序
土地权属争议调处要本着尊重历史、面对现实的原则，从维护争议双方共同利益出发，在调处土地权属纠纷过程中，以现行法律法规及《土地权属争议调查处理办法》为依据，严格按照受理、调查、调解、处理等程序，及时化解矛盾，将矛盾解决在基层，保护当事人合法权益，维护社会稳定，建设和谐新农村。
1.协商。争议双方当事人本着“尊重历史、面对现实、事实求是、互谅互让、公正合理、自觉自愿”原则平等协商，解决权属争议。
2.调解。协商不成由人民政府调解。村级组织之间的争议向县级人民政府国土资源行政部门提出调处书面申请;村民个人之间、村民个人与村级组织或单位之间的争议，向乡级人民政府或者县级人民政府国土资源行政部门提出调处书面申请。书面申请载明申请人和被申请人姓名、地址、联系电话、法定代表人姓名、职务、请求的事项和理由、有关证据。
乡级人民政府或者县级人民政府国土资源行政部门受理后进行调查调解，调解达成协议的，制作调解书。
3.行政处理。调解不成未达成协议的，应当及时提出处理意见，报人民政府作出处理决定。
4.救济。当事人不服人民政府处理决定书的，可在收到处理决定书之日起60日内提出行政复议或在30日内提出行政诉讼。
土地登记的类型
土地登记分为总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。其他登记又包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，其中，异议登记、预告登记、查封登记和地役权的登记与《中华人民共和国物权法》的规定相衔接。
土地登记的程序
土地登记程序一般分为土地登记申请、权属审核、注册登记和核发证书四个环节。
1.土地登记申请
(1)申请条件。申请土地登记的自然人和法人，必须具有民事权利能力和民事行为能力。
(2)申请审查。土地登记人员对土地权利人或代理人申请土地登记所提交的文件资料，进行真伪鉴别，核查土地登记申请程序。审查后，认为符合土地登记申请条件的，予以收件受理，开具土地登记收件单。
(3)地籍调查。地籍调查包括权属调查和地籍测量。根据《中华人民共和国物权法》和《土地登记办法》的规定，申请人申请土地登记前应对申请宗地进行地籍调查，并在土地登记申请时提交地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等地籍调查材料，这些材料可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
2.权属审核
权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项是否准予登记的法律程序。权属审核是土地登记的核心环节。
(1)权属审核的标准
权属审核标准：权属合法、界址清楚、面积准确。
(2)权属审核的依据
权属审核依据：一是法律依据;而是书证依据。
(3)权属审核的内容
权属审核的内容：一是对土地登记申请人的审核;二是对宗地自然状况的审核;三是对土地权属状况的审核。
3.注册登记
注册登记是指土地登记机关按照人民政府对土地登记的批准意见，对批准登记的土地权利进行登卡、装簿、造册和缮证的工作程序。
4.核发土地证书
土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、土地所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。
目前我国土地证书有四种，即《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。
核发土地证书的程序：通知—验证—发证，即收回《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收薄》上签字后，领取土地证书。
土地权利人遗失、毁损土地证书，应当向国土资源管理部门提出补发土地证书的申请，说明遗失、毁损土地证书时间及原因，并提交申请人身份证明等相关证明材料，经乡(镇)国土资源所对申请人提出的遗失、毁损土地证书情况进行调查核实后，报经县级国土资源部门审查，在当地市级以上报刊登报公告原土地证书作废。公告期满后，由国土资源管理部门重新补发新的土地证书。
土地是农民最基本的生产要素，土地权利是农民最重要的财产权利。“村民委员会或村集体经济组织”代表农民集体内的全体成员对土地进行经营管理，是农民集体范围内全部个体农民的“代表人”和“法定受托人”，经营管理活动要受农民集体内所有成员意志的制约、支配和监督。
一、土地所有权
土地所有权指土地所有者对土地占有、使用、收益和依照国家法律作出处分并排除他人干涉的权利。我国的土地所有权包括国家土地所有权和农民集体土地所有权。
国家土地所有权的对象包括：城市市区的土地;农村和城市郊区已经依法没收、征收、征购为国有的土地;国家依法征收的土地;国家未确定为集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。国有土地所有权由国务院代表国家行使。
农民集体所有土地的对象包括：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有;农民集体土地所有权主体是乡(镇)、村和村内两个以上集体经济组织(或者村民小组)的农民集体。
《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》明确规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
二、土地使用权
土地使用权指土地使用者根据法律、文件、合同的规定，对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。《中华人民共和国物权法》明确土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等是用益物权。《土地登记办法》规定国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权，集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。
三、土地他项权利
土地他项权利是指土地所有权和使用权以外与土地有密切关系的权利，是在他人土地上享有的权利，主要包括地役权、土地租赁权、土地抵押权等。
四、土地承包经营权
土地承包经营权是指具备承包条件的单位和个人通过承包合同方式对集体所有的或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于农业的土地所获得的占有、使用和收益的权利。
国有土地可以由单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地可由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产活动;农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。承包经营土地，发包方和承包方应订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营权人依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《中华人民共和国农村土地承包法》等法律和国务院规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
土地承包经营权期限为：耕地30年;草地30-50年;林地30-70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。在土地承包经营期间，对个别承包经营者之间的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿。
（编辑：天下无讼）大律师网合作律师
