2018年房屋能否善意取得？怎么认定善意取得？

2018年房屋买卖能否善意取得?

　　一、什么是善意取得

　　善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物(房产)转让给第三人的，如受让人(购房者)在取得该财物(房产)时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

　　二、房屋能否善意取得?

　　在2007年以前，就是物权法没有出台以前，民法规定只有动产可以善意取得，不动产是不能善意取得的。后来的物权法学习德国人，也把不动产加了近来，就是赫赫有名的物权法第106条。法律的最终目的就是为了鼓励交易。

　　《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　综上所述，房屋作为不动产是可以善意取得的。

2018年怎么认定善意取得?

　　虽然《物权法》第106条对善意取得的构成要件一并规定。但是，不同物权之善意取得的机理不同，其善意取得的构成要件自然有所不同。根据《物权法解释(一)》第16条的规定可知，不动产所有权善意取得的构成要件有五：

　　一、不动产登记簿出现权属登记错误

　　须是“不动产登记簿”出现权属登记错误;“不动产权属证明”出现权属登记错误的，所产生的公信力不足以支撑不动产的善意取得。不动产登记簿出现权属登记错误，主要包括下列四种主要情形：

　　(1)按份共有或者共同共有的不动产登记在一个或者部分共有人的名下;

　　(2)因履行无效合同产生的登记错误;

　　(3)因其他原因发生的登记错误;

　　(4)已经通过法律文书、继承、受遗赠或合法建造等原因取得不动产所有权，但是尚未办理宣示登记，而现登记人以自己名义实施无权处分的。

　　二、不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产实施无权处分

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。所以即使是无权处分，对于不动产的买卖合同依旧有效。

　　三、受让人于受让之时为善意

　　此处需明确“善意”的含义，善意即是指受让人不知晓让与人无权处分，相反，因客观情形表现出来的情况，受让人误以为让与人拥有处分权。关键点在于“知不知情”，只要不知情就是善意。

　　四、转让人须以合理的价格转让

　　首先，既然是转让，那么代表这是一个交易，转让人和受让人不能是同一个民事主体;其次，合理的价格则意味着不能够是赠与、继承等无偿取得的行为，也不能够是以明显不合理的低价受让的。

　　五、须已经为受让人办理完毕不动产过户登记

　　因不动产的取得以登记为生效要件，所以未办理完毕过户登记的，不发生善意取得。

哪些情况下不适用善意取得?

　　一、禁止和限制流通的动产

　　善意取得的主要目的，是为了保护交易安全，促进财产流转。其前提是这些财产能够在市场上自由流通。如果转让的财产不能随便流通或只能在特定的主体之间流通，交易行为本身就违反了法律规定，善意取得自然不能保护和促进这一层次的财产流转，受让人无权要求适用善意取得。如转让毒品、剧毒物、爆炸物，倒卖国家不允许自由买卖的珍稀动物以及国家重点保护的文物等，都不能适用善意取得制度。

　　二、须经登记才能转让所有权的动产

　　有些动产，由于其价值较大，对社会经济生活具有相当重要性，为了加强管理，法律对此特别规定转让时应履行一定的登记手续。这类财产主要是自行车、机动车辆等。公民或法人在买卖赠与这类财产时，须提供相应证明，到有关部门办理登记过户手续，法律关系才能生效。因此，通常不会发生无权转让而第三人又不知情的情况。

　　三、被查封的财产

　　财产被查封后，当事人的处分权受到限制，如将财产转让他人，将破坏查封的效力，划归债权人的债权，属于无权转让。因此，第三人即使是善意，也不应取得所有权。

　　四、盗窃物和遗失物

　　在各国法例上，盗窃物和遗失物一般都不能适用善意取得。在我国司法实践，只要是盗窃物或遗失物，不论转让几手，所有人均可要求善意占有人返还。但是，这种做法受到理论上的反对。因为在复杂的商品交换中，受让人要判断出让人是否为真正权利人已属不易，更何况要判断财产是否属于盗窃物或遗失物。对此，我们认为，从精神文明建设和维护社会治安状况出发，对于遗失物和盗窃物不适用善意取得是合理的，但也不能绝对化。