【基本案情】
2013年10月9日，王某向江某借款二十万元，双方签订了两份《借款合同》，一份载明：“甲方向乙方借款二十万元，借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款，甲方应付利息按实际用款天数计算。”该借款合同办理了公证。
另一份《借款合同》载明：“王某(乙方、借款人)因工程施工需要向江某(甲方、出借人)借款二十万元;借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日;借款期内月利为2分，利息按月结算，借款方如果不能按期还款付息，则每逾期一日按欠款金额的每日万分之八加收违约金;借款方自愿用西城区某房屋15年租赁权做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品，借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭”。
同时双方还签订了《房屋租赁合同》一份，约定2013年10月9日，王某(甲方、出租方)将其位于北京市西城区某房屋租赁给被告江某(乙方、承租方);房屋租赁期自2013年10月9日至2028年10月8日;租金标准为15 000元/年，租金总计225 000元;租金15年不变，自2013年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定;租金支付时间：2013.10.19;若乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日甲方有权单方解除合同收回该房屋，并且乙方要按月租金的0.8%向甲方支付违约金。”
原告王某现主张解除《房屋租赁合同》，被告江某支付违约金14400元、占用房屋租金10000元，并赔偿占有房屋的损失。被告称原告向自己借款20万元，以签订《房屋租赁合同》的方式为借款提供担保，原告答应如果不能偿还20万元钱，被告用诉争房屋15年的租赁权冲抵借款。
【法院判决】
对王某诉请确认双方签订的租赁合同已于2014年6月16日解除，进而要求江某支付租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。
【案件分析】
本案的争议焦点是以房屋租赁合同作为债权担保的效力应当如何认定?下面，将逐一分析：
(一)签订房屋租赁合同作为债权担保属于什么性质的担保?
在现行法律上，其不属于权利质押，也不属于让与担保，是法律没有规定的一种新型担保方式。
(1)不是一种权利质权，因为用债权设立质权，是债务人将自己或者他人的债权质押给债权人，用质押的债权担保债务的履行。
而本案中并不是用诉争房屋的承租权设立债权质权，因为双方没有要对承租权进行质押的意思，承租权就是债权人享有的另一个债权，不存在用自己的债权进行质押的问题。
(2)不是一种让与担保。因为让与担保是将物的所有权转移于担保权人，在债务不能清偿时，担保权人就该标的物得以优先受偿。从概念上分析理解，让与担保是一种物的担保，属于担保物权。
而本案中债务人不能清偿时，房屋租赁合同生效，担保权人有权承租房屋，取得房屋承租权，而不是就房屋进行优先受偿，而承租权是一种债权，所以签订房屋租赁合同以租赁权做担保也并不是一种让与担保。现有的法定担保方式外延无法覆盖本案的情形，所以其应当是一种法律没有规定的新型担保。
(二)作为担保的房屋租赁合同的效力应当如何认定?
(1)双方签订房屋租赁合同作为债权担保，是为了形成一种受契约自由原则和担保之经济目的的双重规范的债权担保关系。相对于让与担保来讲，签订房屋租赁合同作为债权担保是为小额债权设定担保的一种更为灵活变通的方式。
(2)为了不遏制市场经济的灵活性，鼓励交易活动。房屋租赁合同作为一个独立的合同，属于依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。除非是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的几种情形，否则不能轻易认定合同无效。
(3)双方订立房屋租赁合同时其意思表示是一致的，是真实的。因为双方在签订房屋租赁合同的时候约定“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”该合同是一个附生效条件的合同，双方签订合同的真实意思就是如果借款到期清偿，房屋租赁合同不生效;如果借款到期无力偿还，房屋租赁合同生效，债权人取得房屋承租权。双方就此并没有虚伪表示，所以双方的意思表示是真实的，合同应当是有效的。
(三)需要还款准备时间
江某主张双方约定“借款方自愿用西城区某房屋15年租赁权做抵押”，但该约定于法无据。双方签订的《房屋租赁合同》约定江某不支付或者不按照约定支付租金达10日的，王某有权单方解除合同收回该房屋。
但该合同对租金履行期限约定不明确，根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，王某未提供充分的证据证明其向江某主张了租金而江某不予支付，故对王某诉请确认双方签订的租赁合同已于2014年6月16日解除，进而要求江某支付租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。
