以买卖提供担保不能要求对方履行买卖合同 履行合同的担保方式有哪些？

　　基本案情

　　2010年1月18日，伍某与左某签订《借款协议》一份，约定左某向伍某借款31.5万元，借款期限至2010年3月17日，左某承诺以其本人名下的房屋作为抵押担保,并承诺如未按约还款，伍某有权自行处置左某提供的抵押房屋。同日，双方又签订《买卖协议》一份，约定：左某自愿将其所有的房屋出售给伍某，左某若要解除协议，必须于2010年3月17日前提出并归还31.5万元给伍某，否则左某必须无条件将该房屋交付给伍某并办理过户手续。由于左某未按约归还借款，伍某起诉至法院，要求左某依照《买卖协议》交付房屋及办理过户手续。

　　法院裁判

　　重庆市渝北区人民法院认为，双方签订《买卖协议》的目的是将涉案房屋作为借款的担保，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。因此对伍某的诉讼请求，法院不予支持。

　　律师提示

　　当事人以签订买卖合同的方式为民间借贷提供担保的，人民法院仍按照民间借贷法律关系进行审理，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但如果出借人坚持请求对方履行买卖合同的，人民法院将驳回其起诉。

履行合同的担保方式有哪些?

　　一、定金

　　指销售方在合同未履行前，可以要求买方预先支付占总货款一定比例的现金，作为到期支付全部货款的保证。定金与预付款的区别。定金是一种担保方式，主要用来惩罚违约行为，预付款从一开始就属货款的一部分，以上二者可以因约定而相互转化。定金与违约金的区别。违约金属于损害赔偿性质，其数额认定完全依赖于受损害当事人的损失情况，而定金是一种债权担保，其数额一旦确定，非经双方协商一致不得改变。

　　二、保证

　　指销售方可以要求买方提供一个经济实力强大、遵循诚实信用的法人作为第三方来担保买方的付款。一旦买方不能按期付款时，由该担保方承担付款责任。 实际中应注意以下问题： 1担保方应该是自愿的。保证人应与销售方签定书面保证合同，并写明保证的内容、方式、由双方签字、盖章。 2应在担保合同中明确规定保证人所承担的责任。其中需要注意“代为履行”和“连带责任”的区别。代为履行指只有在原债务人确无能力履行债务和赔偿损失时，才可以向保证人要求履行债务和赔偿损失。连带责任是指只要债务人不履行债务，不管其是否具有履行能力，债权人都可以直接要求其代为履行或者赔偿损失。 3以原债务变更或修改原债务合同时，必须事先征得保证人得同意，否则保证人不负责保证责任。 4合理选定保证人。应注意：不能由国有企业得主管部门或其他行政机关担当保证人，选定得担保人确实能承担相应的付款责任，即需要对担保人做资信调查。 5签订保证合同时，以下内容不可缺少：被担保的债权种类、数额;保证的方式;保证担保的范围;保证的期限。

　　三、抵押

　　指买方或第三方提供一定数量的财产作为付款的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折扣拍卖、变卖的价款优先受偿。 应注意的问题： 1应订立书面抵押合同并在合同中注明：双方当事人的姓名与名称，所担保的债权数额及范围，抵押物的名称，抵押物的占有归属及抵押日期。 2弄清抵押物担保的范围：赔偿原债权、赔偿由于债务不履行造成的损失和违约金、实现抵押权所花费的费用(公证、诉讼费)。 3在抵押期间，他人不得使用或处置该抵押物。

　　四、质押

　　指卖方或第三方将财产移交给债权人，从而使后者享有债权优先受偿得权利。 质押与抵押的区别： 1抵押时，债权人不占有抵押物人的抵押物，而质押则享有出质物的占有权; 2在抵押中，抵押人(债务人)收取抵押物产生的本息，而在质押中，债权人(质权人)收取出质财产的本息; 3在抵押中，债权人享有的是处分抵押财产的的请求权，而在质押中，债权人可以独立对质押财产作出决定; 4在抵押中由于债权人不占有被抵押的的财产，因而对抵押财产不产生履行保管的义务，而在质押中，债权人具有妥善保管质押财产的义务。

　　五、留置

　　指债权人按照法律规定或者合同规定，对占有的债务人财产进行留置直到债务人所欠的债务全部还清时再返还债务人。实际中有如下特点：一般说来，留置的财产并不是双方当事人事先约定的，而是在交易活动中债务人欠债权人一定的债务时债权人为保证其债权的实现，留置处于交易活动中的财产;留置的财产只能是与逾期不履行的债权债务合同相关联的财产。以只有在债务人到期无力偿还债务时，债权人才可以行使留置权，否则属违法行为，此担保形式有很大局限性，只限于债权债务有关的财产，如加工承揽合同、定做合同。

担保合同生效的条件是什么?

　　根据法律规定，已经成立的合同要产生当事人预期的后果，就必须满足法定的生效要件。担保合同的生效要件包括：

　　1、担保合同的当事人缔约时须有相应的缔约能力;

　　2、当事人的意思表示真实;

　　3、担保合同不违反强制性法律规范及社会公共利益;

　　4、履行约定的或法律规定的手续。

担保合同什么情况下是无效的?

　　1、担保合同必须合法方才有效。根据有关法律和司法解释规定，下列担保合同无效：

　　(1)国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违法提供担保的，担保合同无效。

　　(2)董事、高级管理人员违反《公司法》第一百四十九条规定，即违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，以公司财产为他人提供担保的，担保合同无效。

　　(3)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

　　2、根据《担保法司法解释》规定，下列情形的对外担保合同无效：

　　(1)未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的。

　　(2)未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的。

　　(3)为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保的。

　　(4)无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担保的。

　　(5)主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。但法律、法规另有规定的除外。