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2019年丈夫私自卖房可以追回吗?房屋买卖合同哪些情形无效?

来源:图片新闻 大律师网 时间:2019-09-24 浏览:
导读:一旦决定缔结婚姻,是需要双方去维系感情和经营家庭的,逐渐积攒家庭财产以抚育后代,赡养老人,但是,在房屋买卖合同纠纷中, 经常会出现夫妻一方在未经对方同意的情况下,私下处理卖出房屋,那么,丈夫私自卖房可以追回吗?夫妻共同买房要注意哪些问题?房屋买卖合同哪些情形无效?跟着大律师网小编一起了解吧,欢迎阅读。

丈夫私自卖房可以追回吗?

2019年丈夫私自卖房可以追回吗?房屋买卖合同哪些情形无效?

  夫妻一方擅自卖方情形有:

  (1)在夫妻共有房产中,房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻双方(另一方为共有权证)时,夫妻一方与第三方签订房屋出卖合同的;

  (2)在夫妻共有房产中,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,登记权利人与第三方签订房屋买卖合同的;

  (3)在夫妻共有房产中,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,非登记权利人与第三方签订房屋买卖合同的。

  通常情况下,只有(2)情形出现的夫妻一方擅自出卖房屋导致的纠纷可以适用善意取得制度。根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定,“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益”,丈夫私下卖房,若买家符合善意取得的条件,则另一方不能追回该房屋。

  《物权法》第一百零六条规定:无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  《婚姻法解释(三)》第十一条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻共同买房要注意哪些问题?

2019年丈夫私自卖房可以追回吗?房屋买卖合同哪些情形无效?

  1、带齐证件。双方带上结婚证、户口本,共同申请房贷时,还要提供夫妻双方的收入证明,如果两个人不是本地居民,还要提供双方在当地的纳税证明或是社保证明。如果办理房贷时夫妻中的一方收入较高可以通过审批,那就不需要另外一方也提供收入证明了。

  2、夫妻双方必须共同到场。要想买的房子变成夫妻共有,必须两个人共同到场。根据物权法规定,夫妻共同购置房产如何分配,共有还是按份共有需要在合同中体现出来,然后才能在房产证上载明。这一环节是需要双方到场签字的,无法到场也要办理公证委托手续交代清楚。

  3、提前约定好份额。这个份额是要写进购房合同最终写进房产证的。一般是夫妻共同拥有,享有平等所有权,如果是准夫妻,还没领结婚证,不能够办理共同拥有,这时候只能按照出资额办理按份共有,到时候双方要提前约定好份额。现在有很多夫妻实行AA制,这种情况共同买房也是需要考虑份额问题的。当然,如果因为前期不了解政策导致房子在一方名下,也还可以增加共有人。这时候单独拥有的一方可以办理赠与公证,赠出一部分给对方,然后办理手续。

  4、贷款风险谁来承担。交了首付批不下房贷的现象时有发生,如何解决这个问题会在购房合同附件中有说明。主要看是因为哪一方的问题导致的,然后具体追责处理。夫妻共同买房时,合同上要签双方的名字,签名字的顺序也是有讲究的,尤其是按揭贷款买房,写在前面的被视为按揭贷款的主贷人。所以建议写名字时把征信良好,收入较高的一方写在前面,做主贷人。

  5、合同附件里的户型图是否与自己所选一致。购房合同附件里会有所买房屋的户型图,上面应该把每一个房间的大小,墙体的宽度,各种设施的位置标注清楚。如果这些内容不清楚,就不具备法律效应。大家还要注意看户型图是不是自己选重要买的房屋户型,如果这个搞错了,可能就比较难换回去了。

房屋买卖合同哪些情形无效?

2019年丈夫私自卖房可以追回吗?房屋买卖合同哪些情形无效?

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权未登记过户,合同无效。

  房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

  3、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

  4、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  5、单位违反规定购房,合同无效。

  机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

  6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

  7、非法转让,合同无效。

  根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

  1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

  2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  3、依法收回土地使用权的;

  4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  5、权属有争议的;

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