对“凶宅”概念的理解，不同的地区、不同的人所持有的认识是大不相同的，因为假如被告不认为是“凶宅”，那么其就没有隐瞒的故意了，当原告不主动询问时，被告也没有主动告知的义务。
从一般人的通常理解来界定“凶宅”的概念。通常认为，曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”，具体包括发生他杀(主要是故意杀人事件)、自杀以及意外事件(如煤气泄漏、突发火灾、意外触电)等情况，这一点无论在理论上还是在实务中已基本达成共识。除此之外，有人认为，只要房屋内曾经死过人(包括寿终正寝)，就属于“凶宅”;也有人认为，即使死亡事件没有发生在该房屋内，而是发生在该楼层或者周围一定区域内，也属于“凶宅”。笔者认为，从法律意义上讲，不宜过于宽泛地认定“凶宅”，应严格限定在非正常死亡的房屋内。
1、虽然没有告知房屋是凶宅的这个行为不属于一个根本违约的行为，也就是说这个行为不会让房屋变得无法使用，只是会让买方在使用房屋时出现不安的状态，但是出于人们的心理因素，房屋的交换价值也一定会受到影响。此类信息是与房屋交换价值和效用有重大关系的信息，按照我国民间风俗属于影响买受方购买意愿的重要信息。因此，不管买受方是否主动询问，是否由于某种情势应该知道“凶宅”信息，出卖方都应该积极地履行“凶宅”这一房屋重要瑕疵信息的告知义务。
如果事先买家没有询问，对于这种情形，如果房屋买卖合同中没有关于这种情况下可以解除合同的约定，则根据《中华人民共和国合同法》第94条规定要求解除的主张是不能得到支持的。
《合同法》第九十四条 合同的法定解除
有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。
2、如果买家事先有询问，并其用途是作为婚房等特殊用途，隐瞒“凶宅”信息可能会构成欺诈，欺诈行为不仅故意告知虚假情况，也包括故意隐瞒真实情况，卖方故意隐瞒了房屋内层发生过非正常死亡事件，影响了买方的购房决定，已经构成欺诈行为，买方是可以主张撤销或者变更合同的。因为所谓的重大误解就是在签订合同时，一方由于自身原因没有如实告知另一方有关签订合同的相关信息，从而导致另一方产生了错误的理解同时做出了错误的决定且造成了损失，而没有如实告知买方“凶宅”导致买方错误决断产生损失的行为正属于该情形，因此买方可以主张撤销或变更合同。
如果卖方系故意或恶意隐瞒房屋是“凶宅”的事实，则买方可主张合同被撤销是因为卖方的过错导致的，可要求其双倍退还定金或赔偿损失，但有且只能就其中一项进行主张。
《合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： (一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
2.最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》
68.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
1、买家若对“凶宅”有所避讳，可以在合同中明确房屋的条件，并应多方探听业主出售房屋的情况，比如到辖区的派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在互联网当中搜索。
2、买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿10万元”之类的合同条款。这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。
大律师网合作律师
