2020没有商品房预售许可证的购房合同有效吗?商品房预售应具备哪些条件?

没有商品房预售许可证的购房合同有效吗?

　　根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　您和开发商签订的《楼宇认购书》的效力应该认定为无效。无效从法律而言是至始无效，即从签订的那一刻它就是无效的。所以，即便开发商为了规避责任，在该《认购书》上罗列出的种种对您不利的条款，都没有关系，因为无效的后果，就是那些条款都不会发挥作用。

商品房预售应具备哪些条件?

　　房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：

　　第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。

　　第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

　　第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。

　　第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。

商品房预售中的“五证”是哪五证

　　根据我国相关法律、法规的规定，开发商在预售商品房时必须具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用权证》以及《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由规划部门核发，《建设工程开工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用权证》由国土资源管理部门核发，《商品房预售许可证》由房屋管理部门核发。五证中缺少任何一证，都说明开发商开发建设并预售的商品房存在不符合法律规定可以预售条件的情况，购买这样的商品房存在一定的风险。