嵊州市人民政府办公室关于印发《嵊州市村民建房规划管理办法》的通知
(嵊政办〔2020〕89号)
各乡(镇)人民政府、街道办事处，市政府各部门：
《嵊州市村民建房规划管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
嵊州市人民政府办公室
2020年7月27日
嵊州市村民建房规划管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范我市村民建房规划审批，根据《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域内农村村民新建、改建、扩建、翻建农村住房的规划审批。本办法所称村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。本办法所称农村住房是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。
本办法中所称新建是指使用空地建造房屋，改建是指对现有建筑外观进行修改及除险加固(建筑面积不发生变化)，扩建是指在原有建筑的基础上增加建筑面积(占地面积及层数二者至少有一项发生变化)，翻建是指拆除原有建筑，利用原有宅基地建造房屋。
第三条 全市各乡镇(街道)建设用地上的农村村民建房规划审批由市自然资源和规划局(简称自然资源局，下同)委托属地政府实施。属地政府具体负责核发工程规划许可证、乡村规划许可证，规划放线，批后监管及规划核实。
村庄规划审批、城镇规划建设用地范围内村民建房平面布置图审批、农村村民建房用地“农转用”仍由市自然资源局负责。
市建设局、市农业农村局应参与村庄规划编制，指导农村村民建房工作。
第二章 规划编制
第四条 乡镇(街道)负责组织编制村庄规划，报市自然资源局审批。村庄规划编制以行政村为单位，建设用地毗邻、公共设施需共建共享或者有其他实际需要的若干行政村，也可以连片编制村庄规划。
第五条 位于国土空间总体规划确定的城镇开发边界(国土空间总体规划未编制完成前，依据城镇总体规划确定的建设用地范围边界，下同)内的农村村民建房依据控规及相应平面布置图审批，核发工程规划许可证。
位于国土空间总体规划确定的城镇开发边界外的农村村民建房依据村庄规划审批，核发乡村建设规划许可证。
跨越城镇开发边界的行政村应一并考虑编制村庄规划，即位于城镇开发边界范围内的区域纳入村庄规划编制范围。
第六条 村庄规划编制应当先行综合评估村庄人口变化、区位条件、自然环境、聚落特征、建筑风貌、历史文化、产业特色和发展趋势等要素，符合市、县(市)国土空间总体规划和村庄布局规划，落实生态保护红线和永久基本农田保护红线，遵循国家和省有关村庄规划编制规范。村庄规划应当包含以下主要内容：
(一)近、远期村庄发展目标，建设用地规模和各项约束性指标;
(二)村域生态、生产、生活融合的空间发展格局，生态保护、产业发展、村庄建设的主要区域和村庄整体景观风貌特征;
(三)山林水系、耕地和永久基本农田、历史文化遗存、基础设施用地等保护界线以及相应的管控要求和措施;
(四)道路交通、供水排水、电力通信、能源利用、环境卫生、停车、应急救援等基础设施和公共管理、教育、医疗、文化体育、养老等公共服务设施的布局与规模;
(五)宅基地规模和建设范围，农村住房的规划设计要求;
(六)地质、洪涝等易发灾害的影响范围，避难场所、避灾疏散道路和智能安防设施的布局;
(七)涉及旧村整治的，村庄规划还应当划定村庄整治范围，明确新村与旧村的空间布局关系，根据建筑质量和风貌要求确定保留、拆除、新建、改造的建筑。
(八)历史文化名村、传统村落编制村庄规划应当明确保护原则、保护范围、保护内容和保护措施。
(九)法律法规规定的其他内容。
第七条 村民建房平面布置图中应包含村民建房新建、改建、扩建及翻建等内容以及村级公建、活动场地、道路等规划设计，若现状有文保建筑、历史建筑、古树名木的应在平面布置图中标注并注明退让要求及保护范围。
第八条 村民建房宅基地布局应以多户联体式为主，一般要求四户以上，控制两户联体式，严格控制独立式。
第九条 村庄规划因村庄生活、生产、生态等发生较大变化或重大基础设施项目等原因导致村庄规划无法实施时，乡镇(街道)应及时调整村庄规划;村庄规划期限届满的，可申请延期或修编村庄规划;行政村撤并调整的，应当重新编制村庄规划。调整、修编或延期村庄规划应按规定报市自然资源局审批同意后方可实施。
对不超出规划建设用地范围、不影响路网、不涉及公共设施用地的村庄规划(含村民建房平面布置图)局部调整，征得村两委会书面同意后，由乡镇(街道)批准，可作为村民建房规划审批依据。
第十条 罗小线、嵊州大道、城北天乐出口基地北、上三高速、甬金高速、新昌江所围合的区域及规划甘南路(新七路)、新昌江堤、嵊新分界线、规划茶坊路所围合的区域范围内，位于嵊州大道(剡兴路)、罗小线、嵊义线和嵊张公路、嵊新大道、浦南大道、浦东大道、上三高速、甬金高速及规划城市环线等城市主要道路两侧规划道路红线外50米范围及曹娥江、长乐江、澄潭江、新昌江、黄泽江等主要河流两侧80米范围(从河堤马道临水边算起)为村民建房严控区域，严控区域内停止一切村民建房审批。
除村民建房严控区域外，高速、铁路、国道、省道用地红线外50米内，曹娥江、长乐江、澄潭江、新昌江和黄泽江两侧四个街道段80米、乡镇段60米范围(从河堤马道临水边算起)为村民建房控制区域，控制区域内不得新增建设用地用于村民建房。
因拆迁安置、移民安置等特殊情况需在严控区域审批村民建房或在控制区域内新增建设用地用于村民建房的，需报市政府批准。
第十一条 近期城中村改造计划一经发布，该计划中明确的改造区域为村民建房严控区域，该区域内停止一切村民建房审批及建设。
第三章 用地及建筑控制要求
第十二条 村民建房建筑投影(含门厅、阳台、檐口等)不得超出宅基地范围。净高6米以上的檐口外挑宅基地不超过1米且不对周边建筑造成影响、不引起四邻纠纷的，经批准建设的可不计入建筑投影面积。
允许按批准的宅基地范围设置围墙，围墙样式和高度由乡镇(街道)确定，围墙最大高度不得超过3米。
第十三条 村民建房宅基地(含庭院用地)面积根据村庄规划(或平面布置图)确定，具体控制标准如下：
(一)主城区(四个街道)城市开发边界内：⑴新建不得超过100平方米;⑵翻建：①原宅基地面积不足100平方米的，最大不超过100平方米;②原宅基地面积超过100平方米但不超过140平方米的，不超过原宅基地面积;③原宅基地面积超过140平方米的，不得超过140平方米;
(二)其他区域：⑴新建不得超过120平方米;⑵翻建：①原宅基地面积不足120平方米的，最大不超过120平方米;②原宅基地面积超过120平方米但不超过140平方米的，不超过原宅基地面积;③原宅基地面积超过140平方米的，不得超过140平方米。
第十四条 联体式建筑相邻一侧不得开设门窗。相邻建筑山墙开设有门窗的，山墙间距不小于4.5米。
第十五条 村民建房建筑层数不超过3层(含隔层)，建筑后檐口高度不大于10米，前檐口高度不大于11米，屋顶最高点至室外地坪高度不大于14米。檐口高度指檐口底至室外地坪的垂直距离，檐口底部至顶部厚度不得超过0.5米。
宅基地范围内自然地形有高差的，允许利用自然地形高差设置四周不围合的结构层，结构层不计入层数及总高度。
第十六条 新建村民建房正向间距不小于1.1H，且不小于10米;翻建(扩建、插空新建)村民建房正向间距不小于0.8H,且不得小于6米。H指拟建建筑后檐口高度，当相邻村民住宅室外地坪存在高差时，H应减去或加上高差。
涉及拆迁安置、移民安置等特殊原因需调整间距的，需报市政府批准。
第十七条 现状与规划不一致的，间距等相关技术指标按现状用地及周边实际情况控制。
第十八条 已取得不动产权证的村民住宅(不含世居房)按“原高度、原面积、原四至、原层数、原出入口”翻建、改建，层数、高度、间距等无论是否符合前述条款要求，均直接办理规划许可，不需征求四邻意见。
已取得不动产权证的世居房(指房屋权属人不具有农村集体经济组织成员资格的房屋)，经鉴定确需拆除重建的，提供房屋质量鉴定报告及房屋现状测绘成果后(含四址、高度、立面等现状情况)，允许按前款规定原样翻建，不需征求四邻意见。
第十九条 其它拟建村民住宅与相邻建筑间距不符合前述条款规定的，不得规划许可，确需建设的，应事先书面征得四邻同意。具体要求如下：
(一)相邻建筑呈整齐的行列式布置，间距大于6米不到1:1.1H，翻建、插空新建不打破行列式布局特征时，不需征求四邻意见。
(二)与翻建建筑纵墙(指与山墙垂直的墙)相邻的建筑，日照受影响一侧的建筑应征求其意见;日照不受影响一侧的建筑，翻建后间距不减小时，不需征求其意见，否则应征求其意见。
(三)翻建、插空新建建筑山墙不开门窗且与相邻建筑不共用山墙时，不需征求四邻意见。
第二十条 村民建房宜采用浙派新民居风格，市建设局应做好《农居设计通用图集》编制工作。
村民建房应选用《农居设计通用图集》或村庄规划明确的村民建房式样。如采用其它式样，应按《浙江省农村住房建设管理办法》相关规定委托第三方设计图纸，并报属地政府同意。
历史文化名村、传统村落内的村民建房应按相关规划确定的风格进行建设。
第四章 审批流程及相关要求
第二十一条 村民建房应按法定程序取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后方可进行建设，无规划依据(指村庄规划或平面布置图)或与规划不符的村民建房，不得核发规划许可证。
第二十二条 村民建房规划审批办理流程及所需资料按《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南(2020年修订版)的通知》(浙农经发〔2020〕6号)执行。
第二十三条 村民建房审批前应在宅基地现场及村务公开栏进行批前公示，公示时间不少于十天。村民建房批准后应在宅基地现场设置规划公告牌，同时将公告牌内容在村务公开栏内公告。
乡镇(街道)应对村民建房进行跟踪管理，具体要求详见《嵊州市建设项目规划批后监管实施意见》(嵊政办〔2019〕177号)。
第二十四条 核发乡村建设规划许可证的村民住宅不征收配套费，核发建设工程规划许可证的村民住宅按《关于明确市政基础设施配套费征收标准的通知》(嵊政办〔2019〕101号)征收配套费。
第二十五条 村民住宅建设完成后，乡镇(街道)应组织验收，符合要求的，出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》，具体要求按《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南(2020年修订版)的通知》(浙农经发〔2020〕6号)相关规定执行。
村民建房建筑面积合理误差为许可建筑面积的3%(建筑面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出许可建筑面积的数值)。
第二十六条 村民建房应在取得工程规划许可证或乡村规划许可证之日起三年内完成建设，逾期未建设的部分，需重新取得规划许可后方可继续建设。
第二十七条 村民建房规划审批权委托给乡镇(街道)期间，无论何时、何单位核发的村民建房规划许可证件，需撤回、撤销、注销的，均由乡镇(街道)负责。
第二十八条 乡镇(街道)应按档案管理要求做好村民建房规划审批档案的整理、保管工作。
第五章 监督检查及责任追究
第二十九条 市自然资源局、市建设局、市农业农村局、市政务服务中心应加强村民建房审批的业务指导及监督检查。
第三十条 村民建房未取得《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》或者未按照规划许可的内容进行建设的，按照《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》等法律、法规的相关规定予以处罚。
第三十一条 乡镇(街道)应严格按相关法律法规及本办法相关规定审批村民建房，确保村民合法权益。因乡镇(街道)审批村民建房引起的纠纷、信访、诉讼等相关事项，由乡镇(街道)负责。
第三十二条 乡镇(街道)从事村民建房规划审批的相关人员在村民建房规划审批过程中，在四邻意见确认、资料审核、批前公示、批后公告、跟踪管理、规划核实等环节未认真把关，导致纠纷、信访、行政复议、行政诉讼的，相关人员需承担相应责任。
第六章 附 则
第三十三条 各乡镇(街道)可根据本地实际，在不违法上级相关规定及本办法相关规定的情况下，制定实施细则。
第三十四条 本办法自2020年9月1日起施行，《关于印发嵊州市城市规划区外农村村民建房管理暂行办法的通知》(嵊政〔2004〕130号)、《关于明确村民建房流程及相关事项的通知》(嵊政办〔2013〕140号)、《关于印发市区村民建房审批若干规定的通知》(嵊政办〔2013〕217号)、《关于印发嵊州市区村民建房补充规定的通知》(嵊政办〔2015〕75号)、《关于明确农村闲置农房重建改建审批有关政策的通知(试行)》(嵊政办〔2018〕117号)同时废止。
嵊州市级、嵊州市级部门相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。上级部门有新规定的，从其规定。
大律师网合作律师
