根据《城市房地产管理法》第二十四条规定,下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
(1) 国家机关用地和军事用地。
(2) 城市基础设施用地和公益事业用地;
(3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4) 法律、行政法规规定的其他用地。
设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。划拨与出让存在以下两个方面不同:
1. 出让方式取得建设用地使用权,受让方应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用,而划拨方式无需支付出让金。当然,在房地产开发领域,经济适用住房土地使用权的取得属于划拨范围,无需支付出让金。
2.两者在使用期限上存在不同。出让方式取得的土地使用权,根据用途不同,按下列用途确定:
(1)居住用地七十年;
(2)工业用地五十年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(4)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(5)综合或者其他用地五十年。
而划拨土地的使用没有期限,只有在政府因特殊原因收回时才发生使用到期情形。
划拨土地具有特殊性,但并非不能抵押,只是需要满足法律规定的条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。当然,即使划拨土地可以设定抵押权,但在真正处分时也存在不同。根据《城市房地产管理法》的规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
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