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未经备案的房屋买卖合同是否有效?电子合同效力如何认定?

来源:图片新闻 大律师网 时间:2021-05-27 浏览:
导读:在买卖房子的时候我们都要签署一个房屋买卖合同,但是有些没有备案过的房子的话怎么办呢?那么未经备案的房屋买卖合同是否有效?电子合同效力如何认定?房产纠纷调解书应该注意的内容有什么?接下来下面跟大律师网小编一起去看看吧。

  未经备案的房屋买卖合同是否有效?

未经备案的房屋买卖合同是否有效?电子合同效力如何认定?

  依据我国相关法律的规定,房屋买卖合同并不一是要备案才有效的,房屋买卖合同依法成立的就有效,但不备案的,办理房屋过户登记时可能受影响。合同生效要件为:

  (1)当事人具有相应的订立合同的能力。

  (2)意思表示真实。

  (3)不违反法律和社会公共利益。

  《民法典

  第五百零二条 【合同生效时间】依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

  依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

  电子合同效力如何认定?

未经备案的房屋买卖合同是否有效?电子合同效力如何认定?

  一般的合同并不需要特定的形式,只要是以缔约双方认可的方式,均可缔结合法有效的合同。所以,电子合同的法律效力问题实际上是电子合同作为证据的证明力问题。

  根据法律规定,电子证据(包括电子签名)与书证同样为证据的一种;而根据相关法律的规定,可靠的电子签名具有与手写签名或盖章同等的法律效力。所以,经过可靠电子签名的电子合同本身就具有法律效力,其法律效力不因司法鉴定而加强,司法鉴定只是提升了电子证据在法庭或者仲裁庭的认定效率和准确率而已。

  房产纠纷调解书应该注意的内容有什么?

未经备案的房屋买卖合同是否有效?电子合同效力如何认定?

  一、房屋买卖合同当事人的相关资料

  本条款内容据实填写,特别是身份证号、联系地址、联系电话等,这是双方联系畅通的基础。当联系信息发生变更的,应以书面通知变更为准。买受人为多人时,应约定所占产权的比例,并且指定一个或多个为联系人。

  二、项目建设依据、销售依据

  根据售楼现场公示内容认真核对,据实填写。建议双方在空白行处根据【国有土地使用证】约定买受人所购房屋分摊土地的使用年限。

  三、商品房的基本情况

  主要是依据规划部门批准建设的商品房的位置、户型、面积、阳台等,本条款需注意的是:

  1、预售期房的面积是预测面积,可能和产权登记面积存在误差,现售房屋的面积为实测面积,即产权登记面积。

  2、建筑面积的约定应在附件二中对分摊的情况给予说明,依据测绘报告如实填写。明确参与分摊的部位名称、大致位置等,分摊方式是按比例分摊、协议分摊两种方式。

  四、付款方式的约定

  1、首付款支付的时间和数额,剩余房款的数额和贷款方式。

  2、因买受人或出卖人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,双方约定违约责任及解决方式。

  3、出卖人为买受人贷款而提供阶段性担保的有关约定。

  4、因非双方原因,导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的,双方应就具体付款方式另行约定,且不得排除解除合同的权力。本条款需注意的是买受人应当提前掌握贷款银行的贷款政策,确保自己符合贷款要求,避免承担违约责任。

  五、面积差异处理

  面积差异处理主要是指以建筑面积或套内建筑面积作为计价方式,在合同中约定面积与产权登记面积发生差异时的处理办法。面积差异处理依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第二十条的有关规定进行约定。建议合同双方选择第二种处理方式即按法定原则处理面积差异。

  六、交付条件

  交付条件在《房地产开发经营条例》中有明确规定,交付使用的商品房应当符合下列条件:

  1、建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案;

  2、配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成,并经验收合格;

  3、前期物业管理已经落实。上述条件为最低交付标准,双方还可就其它方面做出交付约定。

  七、交接

  1、通知。出卖人认为商品房达到交付条件后,应当向买受人发出书面通知书。

  2、查验。买受人在接收前,有权按照合同约定对房屋进行现场查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署交接单、物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件;如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定或存在质量问题的,买受人应当以书面形式向出卖人提出异议,出卖人认为异议成立的,应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的,可协商解决,协商不成的,按照合同约定的方式向人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。

  3、签署交接单。如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定,出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务,双方应当签署房屋交接单。

  4、小区内共用部位、共用设施设备的承接验收按照《物业承接查验办法》执行,在前期物业服务合同中应进行明确约定,由物业公司进行查验交付,并向业主出具承接验收单。

  八、房屋装修情况的约定

  双方应就下列部位明确约定:外墙,内墙,顶棚,地面,门窗,厨房,卫生间,阳台,电梯等。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。考虑到实际施工中,装饰装修工程一般在主体封顶后实施,签订合同时所用材料的厂家没有确定,双方应就设备的技术标准、性能等通用标准进行约定。精装修的应详细约定。

  九、关于基础设施、公共配套建筑的约定

  基础设施,一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。公共配套建筑,是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。双方应对基础设施的运行方式及违约责任做出详细约定,与该商品房有直接关联的基础设施的正常使用时间不得晚于交付时间、不得影响房屋的正常使用功能。出卖人应当按照经批准的规划方案,向买受人介绍会所、幼儿园、停车场等公共配套建筑规划设计和建设的有关情况,并对其名称、用途、面积、位置、运行方式、产权归属等做出约定。

  十、关于交存首期房屋专项维修资金的约定

  根据《房屋专项维修资金管理办法》的规定,买受人可自行交存,也可由出卖人代为交存,需提醒的是交存时限为房屋交付使用前。

  十一、产权登记的约定

  主要是分两部分,一是产权初始登记,按《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定执行。二是转移登记,双方申请办理可自行约定时限及违约责任,建议取得初始登记后120日内办结。

  十二、前期物业服务的约定

  前期主要是指业主委员会成立前的阶段,由出卖人公开选聘物业公司并经主管部门备案,买受人应对前期物业服务情况进行充分了解,并接受前期物业服务和临时管理公约。买受人在签订本《商品房买卖合同》的同时应与物业公司签订《前期物业服务合同》。

  十三、违约责任的约定

  本合同中违约责任主要有逾期付款、逾期交付、产权登记延期、配套设施延期等,根据对等的原则,双方应按照违约责任约定赔付标准,赔付标准的约定注意双方对等原则。

  十四、双方经协商设立的条款,只要不违反法律法规的都具有法律效力,双方必须遵守,约定内容与法律法规不一致的依据法律法规规定办理。

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