2018年以夫妻共有房产抵押 银行未审核 抵押合同无效

　　债权人明知抵押担保人以夫妻共同财产担保，但未严格履行贷款发放及担保物权属审核程序的，抵押合同应无效。下面，就由小编为您详细介绍一下。

以夫妻共有房产抵押 银行未审核 抵押合同无效

　　【基本案情】

　　2013年，段某以名下夫妻共有房产为任某向银行贷款提供最高额抵押担保。因任某逾期未偿致诉。段某妻子燕某以银行通过贷款申请表中段某自然信息，明知抵押房产系夫妻共有财产为由，辩称抵押合同无效。

　　【法院审理】

　　(1)《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第54条第2款规定：“处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”

　　因本案所涉房产系段某、燕某共同共有，对该房产处分即设定抵押时应经共有人燕某同意，否则抵押合同无效。从本案设定抵押担保情况看，虽然房产证上登记的房屋所有权人为段某，但银行存档的个人贷款申请表中载明抵押人是段某，财产共有人是燕某，在房地产抵押清单中载明抵押人是段某、燕某，且段某在订立抵押担保合同时亦提交了其与燕某结婚证和身份证，通过上述证据证明银行对于抵押担保房产系段某、燕某夫妻共同财产的事实是明知的，在此情况下，在签订涉案最高额抵押合同及房地产抵押合同并未让房产共有人燕某签名，且燕某明确表示其不同意就共有房产设定抵押担保，故该抵押担保合同应依法认定无效。

　　(2)因第三人善意取得及表见代理适用条件是银行主观须为善意、无过失，而本案中银行作为金融机构在签订抵押合同、办理登记过程中，在明知燕某与段某是夫妻关系，燕某是抵押物共有人及段某、燕某均是抵押人情况下，未让燕某在抵押合同签字，具有明显过错，故不适用善意取得和表见代理相关规定。且本案争议焦点是抵押担保合同是否有效，应根据特别法优于普通法原则，优先适用《担保法》关于以共同共有财产设定抵押的相关规定，从而认定抵押担保合同无效，故银行就涉案房屋不享有优先受偿权。判决任某偿还借款本息，段某对任某不能清偿部分承担二分之一赔偿责任。

　　综上所述，债权人明知抵押担保人以夫妻共同财产提供担保，但未严格履行贷款发放及担保物权属审核程序的，抵押担保合同应无效。如果您在阅读后，还有其他的法律问题可以联系大律师网。