2019年二手房买卖中，卖方逾期迁户的，应承担违约责任

二手房买卖中，卖方逾期迁户的，应承担违约责任

　　二手房买卖合同就出卖人户口迁移逾期违约责任已约定违约金，出卖人提出下调违约金申请后，法院可酌情确定。

　　案情简介：2015年，赵某购买傅某名下二手房，约定逾期迁户违约金为房屋总价款5%。后在傅某迁户后，因该房系傅某父亲当年购买的二手房，仍存在傅某家庭成员外的3人户口未迁出致诉。傅某以其不知晓为由抗辩。

　　法院认为：

　　①本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金标准，为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移违约责任具备法律依据。依合同相对性原则，由合同双方互担合同责任，后已承担合同责任的合同主体可向第三方追偿。此外，从法律价值角度分析，出卖人系缔约时产权人，其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中，即便其起初不清楚，作为产权人较之后手买受人或居间服务机构均具备更优势的查询条件，故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知，若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任，应对此承担责任。

　　②考虑到傅某已按期将其家人户口迁出，对履行合同持积极态度。同时，双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，应基于赵某实际损失、傅某过错程度等因素，对傅某应支付违约金数额酌情下调。判决傅某向赵某支付逾期迁移户口违约金3万元。

　　实务要点：房屋买卖合同中就出卖人户口迁移逾期违约责任已约定违约金，当出卖人提出下调违约金申请后，法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。