2018年合同不履行导致房价上升 适用情势变更吗

　　合同长期履行僵局，是指相互负有对等给付义务的合同双方均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，也不要求解除合同，直至时过境迁后，才诉至法院要求解决纠纷。由于各种情况的变化，不论是支持继续履行合同，还是支持解除合同，都可能导致利益严重失衡。此时应当分别具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。下面，就由小编以案例的方式为您介绍一下。

合同不履行导致房价上升 适用情势变更吗

　　【基本案情】

　　原杜A某、被告杜B某为姐弟关系，原先关系较为和睦。上海市曲阳路某房屋(以下简称系争房屋)为被告所有。原告早年在外地工作，2002年初返回上海后，被告提供系争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。2002年3月16日，原告支付了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人实际居住至今，但剩余房款12万元始终未支付，双方也未办理产权过户手续。在上海房价持续上涨的情况下，被告从2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，但均未达成一致。到2013年，原告向法院提起了诉讼。

　　原告杜A某诉称，原、被告于2002年口头约定以27万元买卖系争房屋，原告已先支付15万元并搬入房屋居住。此后原告在2002年9月筹足剩余房款，主动向被告要求付清房款，但被告始终推诿，不愿接受，也不去办理过户手续。此后上海房价不断上涨，双方几经协商，都未达成一致。原告认为被告系故意违约，请求法院判令被告继续履行购房合同，配合原告将系争房屋过户到原告名下。原告愿意付清剩余房款12万元，再加算利息。

　　被告B某辩称，原告始终未支付12万元余款，违约在先，不存在被告拒收的情况。2002年口头约定的房价并不是一个最终确定的合同，上海房价上涨后，双方一直在协商一个合理的房价。现如果原告能支付一个合理的房价，则同意继续履行合同。

　　被告杜B某反诉称，原告始终未支付12万元余款，已构成违约。且目前房价相比2002年升值巨大，如再按原合同履行，将显失公平。请求法院解除系争房屋的买卖合同。后经过法院释明，被告将诉请变更为请求变更合同内容，要求原告参考当前房屋市场价支付剩余房款83万元。

　　原告杜A某对反诉辩称，2002年到2004年，在房价不断上涨的背景下，原告多次要求被告接受剩余房款并办理过户，但被告一直拖延不办。原告坚持认为应按合同约定支付房款，最多再加上利息等适当的补偿。不同意被告反诉请求。

　　本案审理中，原告无法提供证据证明其曾要求支付剩余房款而被告拒收，被告也无法证明其曾经催讨剩余房款而原告拒付。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到160万元以上。

　　【法院审理】

　　经审理，法院认为，原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付;被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过法律途径尽早解决纠纷，却始终僵持直至本案诉讼。

　　在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了的巨大变化，显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例、以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。

　　法院作出如下判决：一、原告杜小宝应于本判决生效之日起10日内支付被告杜月娣购房余款53万元;二、被告杜月娣应于本判决生效之日起10日内协助原告杜小宝办理过户手续，将上海市曲阳路650号1808室房屋登记到原告杜小宝名下。

　　判决作出后，双方均未上诉，并在判决生效后主动履行了判决内容。

　　【案件分析】

　　一、陷入长期“履行僵局”的合同

　　在某些情况下，相互负有对等给付义务的合同双方，可能因种种原因，陷入到一种长期“履行僵局”的状态，即双方均怠于履行自己的给付义务，也不催告对方履行，更不主张解除合同，仿佛合同的履行已经被双方遗忘一般，任由时间白驹过隙般流逝而不采取任何行动。通常而言，这种状态较多出现在民间交易中，双方存在一定人身关系，且所定合同从形式到内容都不甚完备。归纳而言，陷入长期履行僵局的合同有以下几个特点：

　　1、合同双方存在对等履行，但未明确约定履行时间和先后顺序。这种情况往往是合同双方法律意识淡薄，或因存在人身关系而轻信合同必然顺利履行所导致的。由于不存在履行时间和先后顺序的约定，一旦发生纠纷，双方都期待对方先表达履行的诚意，从而使得合同履行被长期拖延，陷入僵局。且由于双方均有同时履行抗辩权，从法律上无法判定是哪一方违约在先。

　　2、合同双方均怠于履行义务和行使权利。当事人既不主动履行自己的合同义务，又不通过催告履行等方式行使己方的权利，也不以通知解约等方式寻求从合同关系中解脱。双方之间始终存在合同的拘束力，却都保持着不予理睬的态度，长期陷于僵持。

　　3、一方起诉时距合同陷入履行僵局已经过较长时间。通常短则三四年，长则可达十年以上。这一方面是由于当事人的法律意识淡薄，一方面也是因为当事人之间的人身关系，使其顾忌人情面子等问题而迟迟不愿诉诸法院。由于时间已经间隔过长，当事人继续履行合同的意愿极可能发生转变，各种客观情况的变化也可能影响到合同的继续履行。

　　本案中，原、被告双方在2002年就口头达成系争房屋的买卖合同，却除房价外未约定任何履约的细节。此后在长达十年的时间内，双方都未能彻底履行自己的合同义务，且除了在数年后因房价上涨曾协商过变更房价但未达成一致外，没有任何证据证明双方曾为继续履行合同采取过行动。由于彼此间的亲情关系，双方在这十年当中始终未寻求用诉讼方式解决纠纷。到2013年原告最终下定决心起诉时，该房屋买卖合同已名副其实地陷入到长期履行僵局之中，整个房地产市场也已然沧海桑田。

　　二、以情势变更规则化解合同长期履行僵局

　　情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。情势变更原则的适用有以下要件：

　　1、须有情势之变更，即与合同有关的客观事实发生巨大变化，如战争、经济危机、金融危机、重大政策调整等。

　　2、情势变更须于法律行为成立后至债务关系消灭前发生。

　　3、情势之变更须未为当事人在订立合同时所预料而且有不得预料之性质。“不得预料之性质”需根据当时的客观实际情况及商业习惯、行业一般的注意义务等标准判断。

　　4、情势之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。

　　5、须因情势变更使原合同显失公平。

　　情势变更原则要求变更之情势不可预见或具有不可预见的性质，该情势往往具有遽变性、突发性和宏观性。仅仅是长久时间的经过，通常并不能构成情势变更，因为合同成立时所基于的客观基础，都必然是处于一个伴随长期经济趋势而变化的态势，这种长期经济趋势，应是一般人在订立合同时所应当能够预见及预料到的。

　　然而，在合同长期履行僵局的情况下，合同延拓的情况已远远超出当事人的预料。在长时间的僵局期间，客观情况的变化也许是缓慢、平稳而持续的，无法被视为遽然剧烈，但相比合同缔约时的情况，却可能已经构成了当初难以想象的天翻地覆的剧烈变化，如继续履行合同将造成明显的利益失衡，且造成僵局的双方对此都存在过错，无法仅归咎于其中一方。此时，应当适用情势变更规则对陷入长期履行僵局的合同进行处理。

　　就本案情况而言，双方在2002年口头缔约时，无法预料合同的履行会一直拖延到10年之后的2013年。在此期间，上海的房价持续不断的上涨，到诉讼时，系争房屋的房价已上涨了5倍不止。就算是以10年的涨幅来看，也超出了大多数人在2002年时的预期。且即使房价上涨本身是能够预期的，合同履行会面临如此局面也显然超出了当事人的预想范围，且该局面并非单方面故意或重大过失促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果，无法仅让其中一方为此承担责任。如果继续履行，将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。

　　情势变更规则的法律效果，可导致合同变更或解除。变更合同表现为增减给付，分期或延缓给付，同种给付之变更等;解除合同表现为解除或终止契约，除去责任请求权。法院在确定情势变更的法律效果时，一方面应依据当事人的诉请，另一方面也应充分考虑何种法律效果更能恢复双方利益的平衡。在因合同长期履行僵局而适用情势变更的情况下，一般而言，如果合同尚未得到任何履行的，当事人另行寻求交易的成本很小，则应以合同解除为原则;如果合同已经得到部分履行，当事人另行寻求交易的成本很大或几乎不可能，则应以合同变更为原则。

　　本案中，原、被告之间的买卖合同已经部分履行。原告支付了一半以上的房款，被告也将房屋交付给原告居住，这就使得原、被告双方在合同履行僵局期间事实上没有另行到他处寻求交易的机会。由于当年约定的房价已不可能再从市场上购得房屋，如果解除合同，将使原告丧失获得住房的机会;如果继续履行，则会使被告在十年间丧失的机会成本无法得到任何弥补。因此，本案最佳的解决方式是酌情变更合同内容，调整房价后继续履行。何况当事人自己就曾协商过变更房价问题，可见双方当事人都能认同该方案，只是对具体价款存在不同意见。

　　法院考虑各种因素，酌情对合同的房价行变更，恢复了双方的利益的平衡。本案判决后，双方均自动履行，纠纷得到彻底平息。以上，就是小编为您带来的案例内容。如有其它的法律问题，可以联系大律师网。