2019年12月22日，中山市公安局对外发布了《关于中山市“格子铺”业主报案有关事项的公告》，根据公告内容，公安部门自2019年6月开始对西区、石岐、坦洲、沙溪四个镇区的乐8小镇、德信高德66、铂岸、星濠天地等问题楼盘系列案件立案侦查。根据报道，上述问题项目的运作模式基本都是：开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者，同时与投资者签订委托经营或返租协议，承诺在一定年限内给予投资者每年固定收益回报，并以物业公司或商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营。

　　但现在问题出现了，上述的“商铺”有一些还没有装修改造完毕，开发商就已经跑路，项目处于烂尾状态，另外有部分项目，虽然已开始经营，但由于缺乏管理，基本上是经营惨淡，开发商承诺的固定收益自然成了空中楼阁无法兑现，购买上述商铺的业主可以说是血本无归，损失惨重。因此，如何正确全面认识上述商铺的法律性质和法律风险，对广大的购房者有着重要的作用。

　　一、产权式商铺的概念、类型与属性

　　1、概念

　　产权式商铺是一种分割销售大商场所形成，业主享有所有权，但经营权一般委托第三人统一行使，商铺所有权与经营权分属不同主体的商铺类型。“产权”是指业主对商铺的所有权，有产权意味着业主可以获得物权保护，可以不依赖他人的行为而自由支配自己的商铺。但同时此种物权的行使又要受到诸多的限制。此种商铺是人为从大商场中分割形成，彼此间紧密的排列在一起，面积一般不会很大，多在十平方米左右，单独利用价值有限。往往在统一规划下将数个小商铺组成一个经营区域，或者一个小商铺被划分至不同经营区域。在实务中，由于开发商是将一个原本统一的商场分割销售，很多情况下业主受到开发商承诺的每月租金按房款的一定比例返还支付的吸引，签订购房合同的同时签订委托经营合同，交由开发商或第三方统一装修、招租，业主对于如何经营并不关注，仅关注是否有稳定回报。

　　2、类型

　　以产权式商铺之间是否有独立的分割墙体，各商铺是否在物理上形成封闭独立的空间，可以将其区分为独立产权式商铺和虚拟产权式商铺。独立式产权式商铺即商铺之间有墙体进行分割，有明确的四至，商铺可以确定一定的位置，而另一种虚拟性产权式商铺之间则不做墙体的分割，没有明确的四至，只在地图上做面积上的分割，上铺的位置甚至不明确，各商铺之间只用简单的界钉或简单的界线。

　　3、权利属性

　　由上文可知产权式商铺分为独立性产权式商铺与虚拟性产权式商铺，对于独立性产权式商铺的权利属性并无异议，而对于虚拟性产权式商铺的权利属性学界上和司法实践中却有很大争论。在涉及产权式商铺纠纷的案件时，有的法院认为属于建筑物区分所有权，有的认为业主之间属于按份共有的关系，还有部分判决中未对产权式商铺进行物权上的定性。

　　二、购买权式商铺的法律风险

　　1、产权不明确的风险

　　根据物权法的规定，不动产登记必须登记后才有效，未登记不成立不动产。同时根据不动产条例的要求，需要不动产物理上具有独立性，可以形成密闭的空间，而产权式商铺尤其是虚拟产权商铺仅做面积上抽象的分割，商铺之间没有物理墙体区分，这样就难以形成密闭独立的空间，就不符合条例的要求，因此是不能登记的。实务中有的地方允许登记，有的地方却不允许登记，理由正是四至不明确，没能形成独立空间，这样的话，投资者购买商铺却拿不到产权证，登记机关不予承认，这样不明确的产权显然是有风险的。

　　2、投资收益难以保证的风险

　　开发商在产权式商铺销售阶段，大肆对投资者宣扬高额的回报率，且这些宣传的内容开发商不一定有信心实现，许多内容是没有根据的，这样完全是为了吸引投资者购买。产权式商铺在出售后，有第三方物业管理公司将其出租给运营商进行统一经营，但现实情况是，每年的租金回报和开发商最初许诺的回报不同，一般是低于许诺的回报，产权式商铺每平米的售价一般很高，可能高于一般房产的数倍，投资者被广告宣传吸引，不惜出价百万元进行购买，然而购买后才发现每年能实现的利润回报仅仅四五万元，这与他们的预期回报差距很大，因此可以说投资收益没能得到保证。

　　3、经验监管不到位的风险

　　投资者同开发商签订合同约定不自己经营，有第三方物业管理或者交由实际运营商统一运行。商铺的经营权不在投资人手中，实际运营商享有经营控制的权利，由于投资人不能亲自经营商铺，看不见摸不着，因此商铺运营风险不可控。

　　4、构成非法集资的风险

　　由于开发商采取“售后返租”的方式销售商品房，其对象一般都是社会公众，故稍有不慎，开发商就有可能面临非法集资的刑事法律风险。

　　三、购买权式商铺的风险防范建议

　　探究这类因虚拟产权式商铺存在风险、引起纠纷的源头，一方面是我国诚信系统不够完善，另一方面是我国相关部门的监管不力，同时，开发商广告宣传高利润的诱惑力、购铺者法律意识和谨慎意识的不足也导致了购铺者的盲目投资，因此，防范产权式商铺的风险，主要应从以下几方面进行预防：

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　　行政部门应加强对产权式商铺的销售管理

　　商铺开发商往往是在无法办理商铺房产证的情况下大肆宣传，通过在电视、互联网、广告牌等各种媒介诱导非理性投资者，称购买其产权式商铺是零风险、高额回报的投资。而根据《房地产广告发布规定》的规定，房地产广告中升值或者投资回报的承诺，融资或者变相融资的内容都是法律所禁止的。故行政部门需要对虚拟产权式商铺开发商做虚假宣传广告行为本身以及因此产生的后果进行规制，加大对虚假宣传广告的罚款力度，建立对开发商虚假宣传的惩罚性赔偿责任。

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　　完善产权式商铺的登记制度

　　实践中虚拟产权式商铺购铺者往往无法取得产权证书，因为其仅仅做规划图纸上面积的分割，四至不明确。但如果投资者购买商铺后不能进行登记，没能获得产权证，那么投资者所享有的商铺所有权是没有保障的，这样只会产生更多的司法纠纷，浪费更多的司法成本。因此，建议所有购买虚拟产权式商铺的投资人可以作为按份共有人进行登记，只颁发一个产权证书即可，同时登记簿上还要详细记载商铺的面积位置等情况，这种方式不仅符合了法律的规定，同时解决了司法难题。

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　　加强签订合同的风险防范

　　由于现实中产权式商铺投资者和开发商签订的买卖合同极其不规范，双方在权利义务方面约定不清，当出现投资者投资回报不能实现，或者购买的实际面积与合同上的不一致等问题纠纷时就会造成没有合同依据可以解决纠纷的状况。因此，本律师认为，由于产权式商铺运行中涉及的法律关系较一般房产法律关系范围大的多，其中不仅仅有买卖法律关系，还有租赁、担保等复杂的法律关系，相关行政机关应当制定标准的产权式商铺范本。另外，如条件允许，在签订有关合同、文件之前应委托专业的律师对有关法律文件进行审核和风险预判，尽量避免有关合同陷阱。

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　　提高防范意识

　　本律师在此提醒广大购房者或投资者，应对类似的项目加强甄别，对于标的物有明显缺陷的、定价明显虚高的、开发商实力不足、品牌不响、口碑不佳的、折算的返租明显超市场水平的、返租和履约惩罚条款没有实质性保证的、运营方名不见经传没有成功案例的不购不投。同时也提醒房产开发企业，务必谨慎采取“售后返租”的商业模式进行经营，稍有不慎，将会给自己带来牢狱之灾。