一房数卖的合同履行及违约责任承担

一、何为一房数卖？

一房数卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给不同买受人的行为。房子只有一套，而买房人有多个，在此情况下，必定只有一人甚至是没有人能得到该套房屋,其他买卖合同则无法履行。由此而产生一系列法律问题：买卖合同是否有效？谁有权取得房产？如何追究卖房人的责任？

二、买卖合同是否有效？

《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，对于一房数卖的多个买卖合同，如果不存在法律规定的其他无效事由，无论是否办理了房产登记手续，这几个买卖合同原则上都是有效的。

三、谁有权取得房产？

在当前房地产价格走势下，遭遇一房数卖后买房人最关心的是谁能得到房子？如前所述，在数个买卖合同都有效的情况下，买房人的合法权益都应该受到法律保护，各买房人均有权要求履行合同。但房屋只有一套，合同的履行顺序就显得很关键。

最高人民法院2015年召开了第八次全国法院民事商事审判工作会议，此次会议针对民事审判工作形成了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，其中对一房数卖合同的权利保护顺序进行了规定。《会议纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

根据该规定，一房数卖纠纷案件中数个受让人都要求履行合同的，已经办理了房屋所有权变更登记的买受人优先保护；受让人均没有办理变更登记的，已经合法占有房屋的买受人优先保护；受让人均没有合法占有房屋的，则根据合同的具体履行情况确定优先保护顺序，比如购房款的缴纳情况、办理贷款的情况等；如果数个合同均未开始履行，则参考买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。简而言之，一房数卖合同的权利保护顺序为：办理所有权变更登记＞合法占有房屋＞合同实际履行＞合同成立。

以上保护顺序是建立在数个合同均合法有效的前提之下，《会议纪要》第15条中还特别强调：恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。其目的是为了防止在有买受人合法占有房屋时，出卖人与其他买受人恶意串通损害第三人利益的情形。这与《民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定也是一致的。

值得注意的是，在网上流传的《2015年全国民事审判工作会议纪要》版本中，对一房数卖，还有“在变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人”的表述，但该版本并未经过官方正式渠道发布，最高人民法院正式发布的版本中已无该表述。

四、其他买受人如何维权？

在确定可以要求履行合同取得房屋的所有权的买房人后，其他不能取得房屋的买受人的权利应如何得到维护？

根据《合同法》的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，并主张违约损害赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该规定确立了惩罚性赔偿的机制，即对于商品房的一房多卖，签订买卖合同在先的买受人无法取得房屋时，允许其获得不超过已支付房款一倍的赔偿。

但前述惩罚性赔偿的规定仅适用于出卖人是房地产开发企业的情形，对于出卖人是个人或非房地产开发企业的并不适用。一般的房屋买卖合同，仍只能按《合同法》的规定主张因对方违约造成的实际损失，包括合同履行后可以获得的利益。