李嘉诚又开始卖楼了。

11月初，泛海控股发布公告称，将动用38.22亿港元收购和记黄埔旗下的香港上市公司和记港陆71.36%股权。

和记港陆主要的资产是位于上海路98号港陆黄埔中心和上海黄浦区西藏中路18号港陆广场的商业物业，其收入来源主要靠租金和利息。

在商海浮沉一生的李嘉诚为何连续出手内地物业

市值基础上又溢价111%

截至9月30日，和记港陆净资产价值为41.7亿港元，而泛海控股相当于以53.2亿港元的总代价收购和记港陆，溢价1.28倍，从市净率来看，泛海控股收购价并不算贵。但香港和内地会计准则在计算物业价值所采取的方法不同，香港采取的公允价值，而内地则是账面价值。即对于和记港陆来说，其旗下投资物业已经按市值计算。

根据和记港陆提供的三季报显示，其流动资产合计29.3亿港元，非流动资产合计17亿港元，没有有息负债，负债总额仅为2.95亿港元。在流动资产里最大的资产在现金及现金等价物大约为26.2亿港元，其次为三个月到期的银行存款为2.87亿港元。非流动资产里最大价值为投资物业约为10.23亿港元，其次为可供出售的财务资产6.7亿港元。

可以看出在和记港陆的资产里，位于能让泛海控股溢价收购的就是投资物业，即位于上海的两栋商业地产，而截至9月30日，该投资物业公允值约为10.23亿港元，但是泛海控股大约为整体和记港陆估价为53.2亿港元，在假设其他资产价值不变的情况下，如果与归属母公司所有者权益相比，笔者认为，泛海控股此次收购多出了大约11.4亿港元，即泛海控股为投资物业溢价了约11.4亿港元，如果按资产评估法来考量，和记港陆的投资物业增值约111%。如果与全体所有者权益相比，泛海控股溢价了大约9.8亿港元，物业增值约95.8%。

根据和记港陆年报披露其物业项目总共建筑面积大约在38849平方米，如果按增值11.4亿港元计算，该商业地产折合每平米55000港元，即每平米约44000元人民币。

笔者网上查询两处商业地产项目评估价分别为港陆黄浦中心每平米27370元，港陆广场每平米36583元，两处均价约为每平米31976元。