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合同知识
二手房与新房交易之区别
发布时间: 04月26日
(一)交易方式不同
新房交易主要是自行交易,由于开发商是专门从事房产开发的机构,通常都由开发商或开发商委托的销售代理机构与买方直接就买卖房屋事宜进行协商,不需要其他主体参与其中。新房交易过程中开发商处于明显的强势地位,合同拟定、办理网签、联机备案及过户等手续均由开发商办理,交房时间、取得产权证的时间等取决于开发商的建设进程,而购房者自己所能控制的因素相对较少,因而过程就相对简单一些。
二手房交易有自行交易和委托交易两种方式。根据二手房交易的特点,两种方式中委托交易运用得更为广泛,即卖方委托中介公司代理出售房屋,买方通过中介公司看房选房,买卖双方与中介公司签订《居间服务合同》,由中介公司协助签订《存量房屋买卖合同》、办理过户、进行物业交割等,在这种交易方式中,涉及三方主体。此种交易方式与新房交易明显不同,由于买卖双方是平等的主体,所以各种事项的办理,尤其是合同的签订过程,需要买卖双方亲力亲为,就价款、付款方式、交房时间等逐条进行谈判,通过谈判为自己争取更多的利益,但是过程也要相应繁琐。
(二)费用承担数额不同
(1)二手房与新房的交易价格存在一定的差距。一般来讲,就同等地段的新房和二手房而言,二手房价格相对较低,实践中,同等区域的二手房均价比新建的商品房均价大约低20% -30%。
(2)其他费用。因为新房都是从开发商处直接购买,所以不必支付中介公司居间服务费用,而二手房如果选择了中介公司则一般需要支付房屋购买价格3%左右的居间服务费。在缴纳税费方面,新房购房者通常只需要缴纳契税及印花税,而二手房交易过程中需要缴纳的税金相对较多,涉及的税种有契税、印花税、营业税、个人所得税等,尤其本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税,卖方通常都将其转嫁到买方头上。
(三)交易风险大小不同
相对新房来讲,二手房是能看得到摸得着的,在户型,房屋质量、交通、环境、周边生活设施等方面均一日了然,而且所处的社区环境一般都比较成熟,因此房屋质量及配套设施方面的交易风险较小。但二手房交易在产权方面的纠纷往往多于新房交易,比如说夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产、有些二手房比如经济适用房等交易有诸多限制等。现实生活中,在签订合同甚至是房屋过户后,经常出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同等情况。
新房交易,尤其是期房交易,购买的时候可能只看到了开发商的广告、沙盘、样板间、效果图,除此之外,都是开发商关于新房的各种各样的承诺,而房子是尚不存在的。等将来房子真正建起来的时候,和开发商当初的承诺可能并不完全吻合,甚至有些承诺根本就不能实现,如户型变化、面积增加或减小等。所以,当新房真正建起来时可能会与购买者的心理预期有一定差距,而且,部分新房还可能存在各种质量问题,如墙面渗水、墙体裂缝、地板不平整等,在与开发商协商不成的情况下.要求赔偿损失或退房将浪费大量的时间和精力。相对于二手房交易而言,新房在房屋质量及配套设施方面的交易风险较大。但由于出卖方是开发商,而且是初次交易,因此产权方面的纠纷较少,新房交易的纠纷多表现在开发商逾期交房、逾期办理产权等,而开发商主张合同无效或解除合同的情况很少。
(四)程序繁简不同
就交易过程而言,二手房交易尤其是自行交易时,很多程序都需要买变双方自行完成,因此相对较为繁锁,而新房交易很多程序都由开发商办理,因此从这个角度对于购房者而言,新房交易的程序要简单一些。
 
律师提示
用一句话来概括购买二手房相对于新房的好处,即价格低,位置好、交通便利,配套设施成熟,即买即住、方便省心。

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