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四川君合律师事务所 郑书宏副主任律师团队 钟薇
承租人欠租的行为以及租赁合同期满后未重新申请的行为，需要经过一定的程序，而不能直接要求其腾退房屋。
成都市城乡房产管理局《保障性住房违规使用行为处理程序》（即成房发【2012】136号文件，以下简称《处理程序》）第九条规定：“保障性住房违规使用行为受理后，市公管中心应当立即组织工作人员了解情况、实地调查收集证据，核实违规行为，承担该保障性住房物业服务的物业服务企业应当积极主动予以配合。”第十条规定：“调查应当制作《调查询问笔录》，并告知当事人认定违规行为的事实、拟作出相应处理的理由和依据，以及当事人依法享有的陈述和申辩的权利。”第十一条规定：“对于调查属实的，市公管中心按照本程序予以相应处理。”由此可知，针对违规行为是否成立，必须经过调查这一程序，调查核实违规行为成立的，才能按照违规行为进行处理。
《处理程序》 第十六条规定：“无正当理由累计6个月以上未交纳租赁型保障性住房租金的，按以下程序进行处理：（一）市公管中心依照法律规定和租赁合同的规定，书面告知违规使用者解除合同，并要求违规使用者限期腾退保障性住房；（二）物业服务企业将该告知书送达至违规使用者；（三）市公管中心会同物业服务企业督促违规使用者限期腾退保障性住房；（四）违规使用者逾期拒不腾退的，市公管中心依照法律规定和合同约定向人民法院提起诉讼，要求违规使用者腾退保障性住房。”第十七条规定：“租赁型保障性住房租赁合同期限届满时未重新申请的，按以下程序进行处理：（一）市公管中心书面告知违规使用者限期腾退保障性住房；物业服务企业将该告知书送达至违规使用者；（二）市公管中心会同物业服务企业督促违规使用者限期腾退保障性住房；（三）违规使用者逾期拒不腾退的，市公管中心依照法律规定和合同约定，向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。”
依据以上规定，成都市公管中心有权对超过六月未交纳租金的租户，采取上述第十六、十七条之规定程序进行处理，但不能直接要求承租人腾退，只有通过书面告知、送达、督促后，违规使用者逾期拒不腾退的，市公管中心才能依照法律规定和合同约定，向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。
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