关于商品房预售合同纠纷的实践分析

四川君合律师事务所   郑书宏主任律师团队   蒋琴琴律师

基本案情

2014年7月方某购买开发商A公司的房屋一套，2015年8月交房，2015年9月方某与B建筑公司签订房屋出租合同，约定2015年12月5日方某将房屋装修交付其使用。方某交房后，与装修公司签订装修合同，合同约定违约方需向守约方支付违约金5万元整，并按照1000元/天计算惩罚性经济损失。装修过程中，该房屋横梁水泥无端垮塌，方某与A公司协商无果的情况下，向人民法院提起诉讼，要求A公司承担经济损失120000元，精神抚慰金100000元，门窗、吊顶等损失6500元。

律师作为A公司的代理人认为：

1、方某主张的12万元违约金的损失为其拟向装修公司和承租人支付的违约金，该违约金并非方某实际发生的损失。且即使实际发生，但方某向第三人支付的违约金不属于被告的赔偿范围，其要求被告赔偿无任何合同及法律依据。该主张不应得到支持。

首先，就装修房屋的违约金而言，根据方某在装修前向物业公司提交的《装修申请表》显示，其为“自装”，诉讼期间，方某突然提交一份《房屋装修合同》与方某装修前向物业公司提交的相关材料相矛盾，且约定的违约金明显过分高于实际损失。另外，根据方某与B建筑公司签订的《房屋租赁合同》显示，双方于2015年9月20日签订《房屋租赁合同》，B建筑公司承租用于办公，但根据方某在装修前向物业公司提交的装修图纸显示，房屋明显是为住家装修，且方某在房屋开始装修以前就签订《房屋租赁合同》并约定远高于市场租赁价一倍的租金有违常理（租赁合同约定租金为5000元/月，市场价为1600-2500元/月），且约定的违约金也明显过分高于实际损失。综上，方某提交的《房屋装修合同》以及《房屋租赁合同》明显存在不真实，不能仅凭两份合同就确认方某的损失，且该损失并未实际产生，其主张不应当得到支持。

其次，即使方某实际向第三方支付了12万元的违约金的损失，但该违约金为方某与第三方的约定，对被告不具有约束力，也超出了被告在销售房屋时所能预见到的损失范围，参照《合同法》第一百一十三条有关损害赔偿的范围的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”方某主张的12万元违约金的损失远远超出了被告所能预见到的损失范围，故方某要求被告赔偿无任何合同及法律依据，不应当得到支持。

再次，即使方某实际产生相应损失应由被告承担的，应由方某举证说明，且在方某拒不配合被告修复房屋期间的损失，应由方某自行承担。自房屋横梁出现外观瑕疵之日起，被告便积极配合解决问题，被告多次电话、函件催促方某，希望其配合，在多次电话沟通无果的情况下，被告于2015年11月23日向方某正式发函希望其配合，但截至到2015年12月28日，方某才配合被告修复并向被告交付房屋钥匙。方某一直拒不提供钥匙配合被告修复，对于因方某怠于配合被告对房屋进行整改所造成的相应损失应由方某自行承担。

2、方某主张的精神损害抚慰金无合同及法律依据，精神损害赔偿仅适用于侵权领域，而本案为商品房买卖合同纠纷，不适用精神损害赔偿，故被告不承担赔偿责任。

根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》，精神损害赔偿金适用于以下情况：一、自然人因人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的；二、非法使被监护人脱离监护，导致亲子关系或者近亲属间的亲属关系遭受严重损害，监护人向人民法院起诉请求赔偿精神损害的；三、自然人死亡后，其近亲属因某些侵权行为遭受精神痛苦，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的；四、具有人格象征意义的特定纪念物品，因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由的。即精神损害赔偿应当以公民的人身权益遭受侵犯为前提条件，同时该解释还规定应严格依法认定侵权行为是否“致人精神损害”以及是否“造成严重后果”，故就房屋买卖合同纠纷提出的精神损害赔偿无法律依据。