一、我国的商品房预售资金监管制度
    （一）商品房预售制度的概念
    商品房预售制度是指依照《城市商品房预售管理办法》的规定取得商品房预售资格的房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。[1]20世纪末该制度自香港引入我国境内，迅速成为房地产开发行业的重要融资手段，为我国房地产业的兴起奠定了基础。
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上（不同省市对于此项要求均有所提高，一般以房屋“封顶”为限。），并已经确定施工进度和竣工交付日期的开发商可以取得商品房预售资格。此时，开发商可以对于预售楼盘进行广告宣传，进行房屋预售的各项准备工作。在开发商与购房者就预售商品房的基本情况(如商品房的地理位置、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等)，预售商品房的价格以及预售款的比例，交付方式和期限，违约责任及免责条件，纠纷解决方式等进行磋商达成一致后，开发商需与购房者签订商品房预售合同，并按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。在建筑工程竣工后，开发商应积极履行合同，完成交房并办理房屋所有权转移登记手续。
    （二）商品房预售资金监管
商品房预售资金监管是指为维护商品房预售行为参与主体的利益，由具有社会公信力的机构作为监管主体，兼顾公平与效率的原则，对商品房预售资金的使用进行全程监督管理的行为。[2]从表面上看，这种行为是商品房买卖双方交易的一种延续行为，然而从实际来看，该行为是政府权利融入经济生活的一种体现。[3]具体而言，是指由房地产行政主管部门会同银行等监管机构对商品房预售资金实施第三方监管。房产开发企业须将预售资金存入银行开设的专用监管账户，在商品房预售完成直至房屋竣工交付这一段时间中对开发商的支取、使用预售资金过程进行严格管理，以保证预售款的安全，防止开发商将该款项挪作他用。若开发商需要提取这部分预售资金用于房屋工程建设。需要提交具体的工程进度以及用途证明，待监管机构审核通过后方予以拨付。
     二、我国商品房预售市场的现状
当下，开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，而这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，存在巨大的金融风险。[4]
（一）商品房预售资金监管不足
预售资金是预售制度设立的基础，其收取和使用是预售中至关重要的环节。然而在当下商品房建设的过程中却存在诸多问题。一方面，在预售款的收取方面缺少有效的法律程序作为预售款收取的保障。目前我国关于商品房预售资金应收取的比例并无统一规定，造成各地房地产开发企业预售款收取混乱的局面。由于商品房价格飞速上涨，现房交易价格过高，消费者被迫选择购买期房。但预售款收取额度限制的的缺失，致使开发商可随意制定收取标准，甚至过分提高预售款的收取比例，这不仅增大了购房者的经济负担，也造成了更大的市场交易风险。另一方面，在预售款后续的用途监管过程中，作为最常见的金融监管机构——银行，却往往力有未逮。在现实生活中，由于制度的疏漏和银行自身疏忽，开发商随意支取预售资金、罔顾工程质量甚至卷款而逃留下“残垣断壁”的现象频频出现。此时的银行甚至成为了开发商通过房屋预售非法集资和转嫁市场风险的工具。
    （二）商品房建设工程质量堪忧
    期房交易不同于现房交易，开发商提供给购房者的仅仅是对美好未来的承诺，而这个承诺在现实生活中往往就仅仅停留在精致的商业广告上。实践中，实体房屋与广告宣传相差甚远，诸如绿化广场变停车场，游泳池变鱼池的事件时有发生。仅就工程质量问题而言，由于部分开发商的自有资金不足，为扩大建设规模只有非法利用预售资金。例如将以购买建筑外墙漆名义提取出的预售资金用于另外一期房地产开发建设，而在原本的建筑上使用劣质外墙漆。而其他诸如建筑面积缩水，开发商自行加高楼层，甚至“楼脆脆”、“楼歪歪”等事件的发生均体现了商品房预售过程中房屋质量不合格，宣传与实际相去甚远的乱象。
（三）开发商“一房多卖”现象严重
鉴于期房买卖的特殊性，标的物在合同签订时并未形成，购房者在此期间需通过房屋预告登记才能彰显其实体权利。然而，预告登记并非期房所有权转移的生效要件，故现实生活中，大部分购房者与开发商签订商品房预售合同后并不会做成预告登记。致使开发商有机可乘，将一套房屋分别售予多个购房者，获得大量不当得利。而对于这些购房者而言，基于债权的相容性，他们的房屋期权相互之间无法对抗，最终还需走上连篇累牍的诉讼道路。
（四）房地产市场泡沫化加剧
    鉴于房屋的部分商品属性使得其越来越多地成为一种投资的工具。这样的发展弱化了住宅的居住功能，将其异化为高档奢侈品，从而使其市场价格过分偏离真实价值，形成了难以遏制的泡沫。随着预售制度的普遍，房地产市场高速发展，投机人群增大，加速了泡沫的形成和破裂。