实务分析|小区内广告发布盈利应当如何分配？

 摘要：小区内部的电梯或其他共有区域内发布广告产生的收益应当归谁？

日常生活中，在小区电梯或停车场会看到小区内的各种广告，对于小区电梯内或其他位置发布的广告收益，小区业主是否有权主张？广告收入归谁所有？

案号：

（2014）黄浦民四（民）初字第1369号

（2017）沪02民终2462号

基本案情：

A小区内包含住宅和商厦两部分，原审原告张某（被上诉人）系该小区业主。2015年6月2日，A小区业主委员会发布《关于紧急召开上海市A小区大会的公告》，将以书面形式紧急召开业主大会，列明了征询业主的议题为：小区三楼天台公共广告归属于全体业主共有，2009年至2014年的广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中；2015年起的广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中。A小区是按幢设立维修资金账户的，海华商厦有独立的维修资金账户。张某向法院提起诉讼，请求撤销业主大会作出的广告收益分配比例决议。

法院裁判：

一审法院判决撤销业主大会的广告收益比例分配决议。二审维持原判。

分析：

《物权法》第七十条，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条对业主共有部分共同管理权的行使作出了规定。依据该条，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《民法典》（2021年1月1日生效）第二百七十八条对《物权法》第七十六条关于业主共同管理权行使的规定作出了修改，修改之后的内容是：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

《物业管理条例》第五十四条之规定，业主在使用小区内部的共用部分进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，该收益应当主要用于专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，物业公司若擅自占用、处分业主对公有部分进行经营性活动，小区业主请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。物业公司擅自进行经营性活动的，小区业主主张在扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。但对与成本的支出及其合理性由物业公司承担举证责任。

根据上述相关法律、法规及司法解释的规定，物业公司若在未经业主同意情况下，发布广告等经营性行为，擅自分配收益比例则侵害了小区业主对该小区公有部分的共有权和公有管理权。此种情况下，业主有权以广告发布未经合法程序决议为由要求排除妨害、回复原状。

对于物业公司私自发布广告所得收益，业主有权主张扣除合理成本后补充专项维修资金或其他用途。分配规则根据《物权法》第八十条（《民法典》第二百八十三条），建筑物及其附属设施的收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

当出现小区物业私自发布大量广告，已经严重影响小区的美观，无法达成协商一致的情况下，根据《物业管理条例》第六十三条的规定，业主可向当地房地产行政主管部门（当地的房管局或住建委）举报，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。仍无法解决的，根据《物权法》第七十八条（或《民法典》第二百八十条）及相关司法解释的规定，可以向法院提起诉讼解决纠纷。