基本案情

　　1995年10月，原告王某的儿子(当年16岁)，将属于原告名下的房产证交给他人在某建设银行抵押贷款，期限为六个月;1996年底，某建设银行向法院提出诉讼，此时原告才知道房产证、身份证、私人名章被出借抵押的事实;1997年3月被告某建设银行提出撤回诉讼。自1998年至2003年，原告多次奔波于当地房管局和被告之间要求返还房产证未果。2004年，原告委托律师向法院提起诉讼，以建设银行为被告，要求法院认定抵押合同无效，返还房屋所有权证。受托律师代理过程中，法院以诉讼主体错误及证据不足为由，要求原告撤诉另诉实际借款人。后原告解除先前委托的律师。

　　2004年8月，原告来律师事务所咨询本律师，问能否达到：一、确认合同无效;二、不承担抵押担保责任，要回房产证。

　　案件分析与代理

　　本律师接手该案，根据法理及分析证据后发现，如果以抵押未经担保人同意，要求确认担保合同无效，一是举证难度较大，二是即便达到合同无效的目的，也不能完全免除原告的赔偿责任，这就是前任受托律师所面临的两难境地。因此，如果从常规上分析运作，案件结果对原告不太有利，且前手律师已经在法院碰到钉子了，再按常规方式思考该案代理思路，恐难奏效，只能另辟蹊径。经过仔细分析后，本律师发现，该案如果从抵押权时效上着手，仿佛有“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的收获。因为，被告某建行自1997年撤回诉讼后，再没有主张权利，根据最高法院《担保法司法解释》第十二条对抵押权行使的规定，该案抵押权已经消灭。为此，本律师说服原告将诉讼请求改为：1、请求确认抵押权消灭，抵押合同无效;2、要求被告返还房产证及他项权证，并办理注销登记手续。在征得原告同意后，经与主办法官协调沟通，使办案法官确信本律师的观点及意见是符合担保法司法解释第十二条精神，法官同意撤换诉状，变更诉讼请求。再次庭审时，被告方律师的抗辩也显得苍白无力。在调解未果的情况下，法院判决：一、原告与被告签订的抵押合同约定的抵押权消灭，抵押合同无效;二、被告自判决生效之日起30日内返还房权证，协助办理抵押注销登记。判决后，被告方没有提出上诉，本案原告的诉讼目的完全满足。

　　办案偶得

　　法理是基础，出奇是关键。要想在重大、疑难案件的代理中出奇制胜，深厚的法学知识、丰富的执业经验、善于求变是制胜的法宝。