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律师办理房屋动拆迁补偿款分割共有纠纷案件思路探讨(一)

来源:大律师网 法律知识 时间:2015-04-01 浏览:0
导读:律师办理房屋动拆迁补偿款分割共有纠纷案件思路探讨(一)文/雷敬祺 上海伟聚律师事务所律师 高级合伙人随着城市化的进程越来越快,房屋拆迁也越来越多,矛盾也会越来越多。拆迁人与被拆迁人之间的矛盾解决了,随之而

律师办理房屋动拆迁补偿款分割共有纠纷案件思路探讨(一)

文/雷敬祺 上海伟聚律师事务所律师 高级合伙人

随着城市化的进程越来越快,房屋拆迁也越来越多,矛盾也会越来越多。拆迁人与被拆迁人之间的矛盾解决了,随之而来的就是被拆迁人一方(或家庭)内部的矛盾,也即是产权人与房屋使用人的矛盾、产权人之间的矛盾、承租人与同住人之间的矛盾、产权人与房屋承租人之间的矛盾、产权人或承租人与应安置人员之间的矛盾等等,这类矛盾提交法院处理,就成为共有纠纷案件。关于此类案件的处理依据,上海市高级人民法院2004年1月12日颁布了《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,但该解答也仅仅是原则性规定,无法解决很多实践中出现的问题,法院对此也只能在原则的基础上进行“酌定”判决,实务操作中,不同的法院、不同的法官自有裁量尺度掌握不一,也很容易给当事人造成“司法不公”的感觉,当然,雷敬祺律师认为:“乱世出英雄”,作为律师,熟知拆迁政策、灵活运用诉讼策略,也往往能给你的当事人获得更大的利益,赢得更有利的诉讼局面。

第一部分 动拆迁补偿款分割共有纠纷案件几种类型及处理原则

一、城市房屋拆迁

(一)城市公房拆迁,动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

公房按照百度百科的解释,也称公有住房,国有住宅,它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。当然,这个解释不是很准确,在拆迁过程中所遇到的公房,也有很多是原来为私房,后来被收归国有,变成公房。无论如何,公房一般是有租赁房卡,每月有承租人交纳少额租金,在拆迁过程中,由承租人代表全体同住人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,动拆迁补偿款归承租人及同住人共有。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第九点,承租人、同住人之间,一般遵循一人一份,均等分割的原则取得拆迁补偿款。据此,公房房屋动拆迁补偿款分割原则为:承租人与同住人原则上均等分割。当然,在原则均分的前提下,法院会考虑房屋来源情况、实际居住情况、经济来源情况、对房屋贡献情况等酌定多分与少分。

(二)城市私房拆迁,动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

私房按照百度百科的解释,也称私有住宅,私产住宅,它是由个人或家庭购买、建造的住宅。一般认为是指产权房,即拥有房屋产权证的房屋,房屋产权人登记的权利人为产权人,即私房的被拆迁人。在拆迁过程中,私房的产权人系被拆迁人,由产权人代表全体房屋使用人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,动拆迁补偿款归产权人所有。按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。据此,私房房屋动拆迁补偿款分割原则为:补偿款归产权人所有,产权人负责安置房屋使用人。当然,至于如何安置,因为矛盾已经产生,产权人与房屋使用人已经无法共同居住,法院一般倾向于判决一部分货币补偿。

(三)城市房屋拆迁,应安置人员动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

拆迁并非房屋的市场买卖,也包含了政府的人性化安置因素,因此,拆迁过程中,对于房屋面积小,而人口多的家庭,拆迁人会按照政府的相关规定,给予相应的补偿安置,俗称“数人头”安置方式。根据2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》,一般来说,截至房屋拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年,在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房,但居住困难),且居住在被拆迁房屋的人员,可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。户口不在拆迁房屋内,也有可能符合应安置人口条件,比如配偶、未成年子女。据此,应安置人员的动拆迁补偿款如何分割,也成为法律和实务上应当解决的问题,但法律对此并未有明确规定,实务操作中主要参照《拆迁口径》以及法官的自有裁量权。

二、农村集体土地上房屋拆迁,动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

农村集体土地上房屋拆迁通常有三种方式,易地建房、货币补偿、同等价值房屋调换。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十三点,农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款,由房屋所有权人均等分割。据此,农村集体土地上房屋拆迁,动拆迁补偿款分割原则为:房屋所有权人均等分割。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员,建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的,或则以自己的劳动作为建房的劳动投入的,可认定为共同所有权人。

第二部分 律师代理动拆迁补偿款分割共有纠纷案件几个胜诉案例(待续……)

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