【房产买卖纠纷】下家付款上家未还贷,合同解除承担违约责
来源:大律师网 法律知识
时间:2016-05-12
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导读:对于原告诉请的解除房屋买卖合同及《协议书》,被告表示同意。对于违约金,被告认为违约金计算应该按照买卖合同的转让价90万元的20%计算,被告目前无力返还房款87万元,更无力支付解约违约金。办案思路及心得1、本案的
对于原告诉请的解除房屋买卖合同及《协议书》,被告表示同意。对于违约金,被告认为违约金计算应该按照买卖合同的转让价90万元的20%计算,被告目前无力返还房款87万元,更无力支付解约违约金。办案思路及心得1、本案的违约事实,以及违约金抗辩问题。本案的违约事实还是很清晰的,根据合同约定,原告只需要支付给被告首期房款37万元,为了替被告归还银行贷款注销抵押,原告支付给被告首期房款75万元,而被告在收到房款后不按月提前还款,而将款项挪作他用。由于被告未按约注销抵押,致使双方至今未按约办理产权过户手续。庭审中,原告及被告都认可系争房屋的真实转让价为128万元,故解约违约金的本金以128万元计算。被告抗辩违约金计算应该按照买卖合同的转让价90万元的20%计算没有事实及法律依据。被告抗辩目前无力返还房款87万元,更无力支付解约违约金,并不能免除其违约金的给付义务。由于系争房产中还有银行的抵押,原告无法执行,即使房屋拍卖变现,其执行所得款项也可能远低于原告给付的房款金额,结合被告的主观过错程度、原告的损失程度、合同的履约情况以及合同对解约违约金的约定等综合因素,法院支持违约金按照总房价的20%支付是合情合理的。 2、《上海市房地产买卖合同》是否无效问题。 双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的价格为人民币90万元,《协议书》中约定的房屋价格为128万元,其中38万元为装潢补偿差价,原告与被告的合议价格为128万元。合同的部分无效,不会影响合同的总体效力。