二手房交易纠纷的法律救济措施

当前，解决房地产纠纷的救济措施主要有协商解决、调解、仲裁、行政解决 以及诉讼等多种方式。实践中，常用的有以下三种：

协商

协商，乂称为谈判，是争议当事人在自愿互让的基础上，按照有关法律和 合同规定，直接进行磋商，自行达成协议，从而解决争议的一种方式。由于这 种方式是通过协商或谈判最终实现对争议的和解，故这种方式又称为和解。

协商解决争议的最大特点在于它无须第三者介人，完全由当事人各方自行 解决其纠纷。由于协商是当事人在平等、自愿的基础上通过谈判达成协议来解 决争议的，所以，当事人协商的行为是一种法律行为，当事人之间达成的解决 争议的协议实质上是成立了一项新的合同。因此，一旦当事人经协商依法达成 解决争议的协议，该协议即具有与合同一样的效力，当事人应自觉和认真履 行，否则就构成违约。

协商的原则有以下五个：①自愿原则。自愿是协商的前提。协商必须由各 方自觉地进行，任何一方都有权拒绝协商或终止协商，任何一方不得强迫另一 方同自己进行协商。②平等原则。平等是协商的基础，民商事法律关系的当事 人本来就是平等的，当事人之间发生争议后理应在平等的基础h进行协商解 决。③合法性原则。合法是协商的基本要求。协商在任意法范围内有一定的灵 活性，当事人不必严格按照任意性的实体法规定作出决定。但是，协商仍然应 根据有关法律要求进行，协商的事项和协商达成的协议，必须符合有关法律规 定，尤其不得违反法律的基本原则。④协商一致原则。协商一致是协商的内 核。协商一致就是当事人对争议解决的意思表示一致。⑤公平合理原则。公平 合理是协商的最高目标。公平合理原则是法律的基本原则之一。通过协商解决 争议，要做到公平合理。这不仅要求当事人充分协商，均衡利益，意思表示达 成一致。而且要求实力较强一方充分尊重实力较弱一方的意兔，照顾后者利 益，达成实质上的公平合理的争议解决协议。

协商是解决争议的最初方法，但不是解决争议的唯一方法。一般来说，大 多数争议通过协商能够得到解决，但也有许多争议通过协商方式得不到解决。 在通过协商不能解决争议时，协商并不妨碍当事人采取进一步的法律行动，当 事人可以按照具体情况和双方的约定，进一步采取其他方式解决争议。

仲裁

从字面上看，“仲”就是居于中间，“裁”就是裁定解决，“仲裁”的含义就是居中裁决。法律意义上的仲裁，就是指争议双方的当事人自愿将他们之间 的纠纷提交仲裁机关，由仲裁机关以第三者的身份进行裁决。房地产纠纷仲裁 主要是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间，在房地产所有权、使用 权、买卖、租赁和等方面发生纠纷，经过协商不能解决时，请求房地产仲 裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定作出仲裁的活动。

仲裁是由双方当事人自愿选择的解决纠纷的途径，并不是一种法定的诉讼 程序，而且，进入仲裁程序的双方当事人必须事先在合同中订立了仲裁条款， 或者是在争议发生后，经双方协商同意以仲裁方式解决纠纷。如果只是一方当 事人单方面提起仲裁，仲裁机构不能受理。仲裁机构专业性强，仲裁程序比较 简单，不像审判程序那么严格复杂。但是，仲裁机构对自己作出的裁决，无权 强制执行，若当事人不履行，另一方当事人只能请求人民法院强制执行。

按照我国《》的规定，房地产纠纷申请仲裁时必须要交付仲裁诉 讼费，其中包括案件受理费和案件处理费两种。其中，案件受理费是一种 “国家规费”，主要用于仲裁机关的业务经费开支的补充;案件处理费不同于 案件的受理费，处理费是根据当事人双方争执的事项或仲裁诉讼的需要，对房 屋、土地进行评估、勘测、鉴定或取证等所需的费用，是按实际支出当事人先 向有关单位支付，或由当事人先预交处理费，由仲裁机关代付给有关单位，结 案后统一结账。仲裁费的负担是由仲裁机关采取依法裁决责令负担，在仲裁实 际受理中，有两种情况可减免仲裁费：一种是当事人确有经济困难，无力缴纳 受理费的，可由当事人申请，仲裁机关审奄批准，可以适当减收或免收;另一 种是因仲裁机关的过失，可经仲裁委员会批准，当事人免交仲裁费用。

注意：

以下房地产纠纷仲裁委员会不予受理：①涉及婚姻、收养、监护、 继承、析产、赠与的房地产案件;②依法应当由行政机关处理的房地产行政纠 纷;③规定不能申请仲裁的其他案件，包括：人民法院已经受理或已 经审结的房地产案件，涉及落实政策的房地产纠纷，因公证机关公证而发生争 议的房地产纠纷，机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷以及军队内部 的房屋纠纷等。

以下情况签订的仲裁协议无效：①约定的仲裁事项超出法律规定的 仲裁范围的;②无民事行为能力或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议;

③一方采取欺诈、胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的;④仲裁协议对仲裁事 项或者仲裁没有约定或约定不明，事后又是达不成补充协议的。

诉讼

房地产纠纷的诉讼解决，是指由人民法院在房屋纠纷当事人和其他诉讼参 与人的共同参加下解决房地产纠纷的一种方式。诉讼分为民事诉讼和行政诉讼 两种，实行两审终审制。根据法律的规定，不动产纠纷由不动产所在地人民法 院受理。

人民法院在处理房地产纠纷时遵循的原则

①有利于房地产业健康发展，遵循市场经济规律，促进交易成功。

②依法保护合同的原则，即遵循契约至上及不违反法律、法规的强制性规 定的原则。

③严格掌握合同解除条件的原则，即只要不是根本性的违约，并且一方提 出要求的，法院一般不支持解除合同的请求。

④历史遗留问题，从轻解决。对于《城市》实施以前的行 为，不以现存的法律严格规范。

⑤安全原则，工程质量问题，不符合安全标准的，不得判令交付。

⑥对应当履行的法律批准手续，对于未履行而因此应当判令合同无效的情 况，只要在诉讼期间补办了批准手续，仍按照有效处理;如果开发企业不具备 开发资质、建筑企业不具备承苞资质、土地使用权转让没有交清土地出让金或 未取得土地使用权证书、无偿划拨的土地未经主管部门批准或未缴纳出让金、 农村集体的土地未通过国家征用等违反法律规定、欠缺法定要件的情况，只要 能在诉讼期间弥补所欠缺的法定要件，即可以按照有效处理。