近日，

央企地王引发了新一轮对房地产市场的大声讨，随后国资委和各地政府纷纷出台整顿措施，3月22日国土资源部再出新政策，未出台保障住房用地计划的地方不得出让土地。在房地产政策不断收紧的前提下，房地产企业如何应对，新鸿基、首创、复地重新寻找商机。

从2009年年末开始，旧城改造仿佛一夜之间成为一线城市的热门词汇。特别是，政策上的放松，让原本必须通过招拍挂的旧城改造多了几分弹性，也让开发商看到了难得的商机。

新鸿基地产(以下简称新鸿基)正是其中的急先锋。从去年年底到今年3月，新鸿基花费了近百亿元用于旧城改造的前期土地投入。这还仅仅是水面上的一部分，据透露，目前新鸿基仅在周边就尚有几个处于谈判阶段的旧改项目。

当国内政策严查囤地，港企在内地“囤地生金”模式遭遇困境之际，新鸿基正试图从广州的旧城改造中寻找新的机会。

百亿资金投入旧城改造

其实这几年，包括万科王石在内的众多房地产大佬都在思考一个问题，一线城市的大城市病越来越严重，而开发商还希望在城市中心发展项目，途径无非两条，其一是持有商铺、写字楼等商用物业收租，其二就是旧城改造。

新鸿基无疑在这方面拥有众多的经验。2009年下半年，新鸿基入账物业销售连同合作项目收益为46.07亿港元，而集团租金总收入则达到53.6亿港元。另一方面，旧改也是这个最大地产商的盈利法宝。

近年新鸿基开始将自己的“旧改”经验复制到内地市场。从去年12月底起至今年3月，新鸿基先后在及广州两地先后拿下广佛两地三个旧改项目，总占地面积达81万平方米，光前期土地总投入超过90亿元人民币。如果再加上2007年与富力、合景泰富一同投资的广州猎德村改造项目，新地在广佛两地旧改项目的土地价已超百亿。

是什么促使新鸿基如此大力投入两地的旧城改造去年年底新鸿基高层曾对记者说过，一直非常希望能获得更多广州的开发项目，但“广州近年土地拍卖的价格常常超出新鸿基地产的底线”，新鸿基不得不从合作、并购、旧城改造上下工夫。

然而旧改项目从来都是复杂多变，牵涉面甚广。尽管新鸿基成功地在香港观塘、沙田、西九等地完成“旧改”项目，但他们这两个第一批国内旧改项目却并不顺利。

位于珠江新城的猎德项目，地价为46亿元，总投资额将达到100亿元，新鸿基、富力及合景泰富所持权益各为三分之一。但在声势浩大的拍卖会之后，在长达近两年的时间里，猎德村项目却一直悄无声息，毫无任何开工的迹象。媒体多次追问其中原因，三个开发商均不愿透露详情，仅一再地重复因为“政府的工作尚未完成”。一直到2009年8月，该项目终于开始大规模动工，并且在今年下半年推出第一批住宅项目。